2020-06-17
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“存量时代拼运营，光拼资金和拼选择资产的能力是不够的，还是要拼怎么样去运营资产。依然看好联合办公赛道，但二房东模式在疫情影响下遇到了一些困难，更看好轻资产运营模式。”
日前，鸿坤亿润投资合伙人王焕受邀出席由投中信息、投中网联合主办的第14届中国投资年会·年度峰会，并与来自远洋资本、天风天睿、平安不动产、鼎信长城的业内大咖一起围绕“回归价值投资，寻找地产行业的下一个风口”这一主题进行了一场精彩观点碰撞。
以下为鸿坤亿润投资合伙人王焕在圆桌对话“回归价值投资，寻找地产行业的下一个风口”中的观点摘录：
存量时代拼运营，抓住风口比判断风口更重要
存量时代已经到来，在一二线城市，像北京、上海、厦门、大连……这样的全国性大的经济区、核心的城市圈都出现了存量房数量超越增量房的情况，整体步入存量房时代。既然“一线城市的存量房超过了新增房的增速”趋势已经形成，那么在这个时代更多的是要考虑运营的问题。
十年前开发商不用考虑能赚多少钱、怎么选出好的资产、如何降低成本等问题，只要拿到地肯定能赚钱，甚至去捂一些地，不开发就可以赚到钱。2015年、2016年的地产基金也都属于“只要拿到房、拿到地就可以赚到钱”的状态。
但是现在钱没有那么好赚了，头部地产商的集中度在加强，恒大、万科、碧桂园的销售额增长幅度远远高于市场平均增长水平，所有腰部的地产商很是头疼。除了大的跑规模的房企外，相信众多开发商想到的解决方案无外乎“降低成本”、“打造特色产品线”、“提供个性化定制和增值服务”这些，但这些如何做？怎样增加运营能力，我们认为还是要布局股权投资这个赛道。投一些能给地产做赋能、能给一些商办和住宅提供服务的公司，卖房子不挣钱，转换思路，充分利用地产商所拥有的平台，比如既定客群产生的新流量与价值。整体来说，存量时代拼运营，光拼资金和拼选择资产的能力是不够的，还是要拼怎么样去运营资产。
共享办公赛道前景可期，看好轻资产运营模式
在2015年我们就投资了优客工场，因为有需求推动，所以共享办公赛道还是我们很看好的。像找房子、装修、置办家具……这些无法产生额外自身价值，但又不得不重视的工作，对于创业公司、或中小微企业来讲，越来越倾向于把它们交给专业运营商来做。我们认为对于现在的中国而言，共享办公正好到了一个阶段——现在的共享办公，其核心价值还只体现在为整个商办地产的交易链条降本提效的阶段，未来市场前景可期，就看有没有能力抓住机会，运营好它。
现在共享办公基本是二房东业务，简单来说，就是从房东那里把房子租下来，装修成办公的场所。但未来共享办公应该更专注做轻资产运营，帮业主做优化提高出租率的同时，还要为入驻的企业主提供服务，不仅是减少成本消耗、做到拎包入住，还要做到后续的企业服务、甚至是To C的服务，这才是共享办公更安全或者更好的方向。
这个大赛道我们叫为“专业的地产服务商”，他们是为地产的增值服务提供深度运营的。原来专业的地产服务商都做得很小，但现在他们都在规模化的成长，拥有了很多品牌IP，是能够帮商业地产引来人流、给住宅做好配套服务的，这部分的运营商在未来很有价值，尤其对存量时代是很有帮助的。
建筑行业智能化、科技化，地产将会迎来新契机
鸿坤亿润投资大的投资逻辑有两条线，一条是上面说的城市运营商，另一条就是5G、AI、大数据数据应用，技术进步可以带来成本的降低和效率的提高，比如大数据、数据结构化。都知道，电商的数据化非常明显，形成了精准的画像，包括用户的消费能力、消费偏好、家庭构成……电商会有40、50个标签能准确贴到用户身上。而地产完全不是这样，地产销售有一部分能做到这一步，但是很多环节还达不到。大部分地产商都处在浅层次的阶段，大数据的应用和数据标签能力非常差，再比如说地产商用的BIM系统，它的应用深度和广度就不够。
举个例子，当时看装修这个大赛道，前后看了近百家家企业，最终没有出手。装修现在很难做到标准化，怎么样做到所见即所得这非常难，核心原因是房子本身不一样、工人水平不一样，装修就无法进行标准化施工。像同一个楼，同一个单元，同一个户型的马桶孔距都是不一样的，这是建筑行业很大的问题，因为建筑行业没有做到智能化和科技化。但我们认为建筑智能科技化这个方向很有机会，比如装配式建筑、施工机器人等，技术的进步终将带来成本的降低和联动行业的发展。
后疫情时代住宅市场趋势：抓结构性、区域性机会
从整个经济周期来看，房地产价格增速肯定是放缓的，房地产想像过去十年那样价格一年上涨20%-30%的情况，长周期来看是不可能的，房住不炒后，房产投资基本就是平均收益率的水平了。可以结合地产相关的核心指标去分析，如人口流入的指标、经济发展的指标……为什么北京的房子价格没怎么涨？从北京近两年人口是净流出的数据上就能知晓一二了。
对个人投资人来说，未来十年的房产可能多是刚需、或者一种类似于存款一样的大类资产配置，不应该作为主要的投机和投资品去看待，因为区域中的结构化机会个人是很难抓住，地产基金或者偏地产属性的债权投资也是可以考虑的。
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