2020-06-16
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“与传统地产开发模式相比，多元地产具有更强的产业效率（包括产业聚集效率和产业分散效率）及更高的单位产值，整体开发规模会更小，但资产的开发与运营会更加的分散。股权投资凭借其专业灵活的优势，能帮助多元地产解锁困境，是产业升级的黏合剂。”这是樊宏楠对房地产从原来的增量市场逐渐过渡到存量市场，开发商开始寻找“第二曲线”提出的新思路。
日前，鸿坤亿润投资投资合伙人樊宏楠受邀出席由投中信息、投中网联合主办的第14届中国投资年会·年度峰会，并进行了名为《从分散到聚合丨遇见地产4.0》的主题分享，指出：房地产的发展已经进入到4.0阶段，大部分的开发商需要具备三个能力：产业培育能力、城市建设能力和资产管理能力。无论大小开发商，最重要的就是要有资产管理的能力。
鸿坤亿润投资 投资合伙人 樊宏楠
以下为鸿坤亿润投资投资合伙人樊宏楠在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲的精彩摘录：
2016年是房地产行业的分水岭，地产进入高存量时代
从数据上看，2016年是房地产行业的分水岭，2016年之后整个趋势是放缓的。我国的城镇化率在2019年突破了60%，和其他国家的城镇化率相比，我国还有10%~15%的增量，只是因其增速本身就在放缓，所以需要拉长周期来看待这段增量。我国房地产行业现处在从增量市场过渡到存量市场的周期中，开发商需从增量市场玩家角色，转换成主动去寻找增量市场的角色。
从区域政策上看，一二十年前的“多地产业政策一刀切”、“全国一盘棋”的情况已基本不在，各个地区针对不同的产业特色，制定了非常丰富的引导政策，而且是极具差异化的。
举例来看，上海和北京的未来产业发展倾向内容完全不一样，北京注重文化、体育、康养产业和轻工制造业，上海则更看重先进制造业，像航空航天、卫星技术产业。即便像都发展智能制造、新材料、生物医药的四川和福建，也分别有自己独特的发展着力点，四川发展康养、发展茶产业，福建发展海洋经济、发展石油炼化的垂直化行业。
“区域政策引导区域经济发展”这个信号非常明确，开发商要了解每一个地区的差异化产业发展动向，要对不同产业进行深刻的理解；很多开发商不太会能汇聚产业，或者对某些产业精细化运营，那么在区域性产业增量部分就会被排除在外了，简而言之，就是拿地的难度更加极端了。
其实在2016年以后，不少房企意识到这个问题，开始布局多元化业务，有的甚至直接去做实业。几年下来结果不尽如人意，房企“放弃多元化业务，回归主业”这个趋势集中体现在了多数上市房企中。因为，16年之后虽然增量放缓，但依然是增量市场，对于大部分开放商来说，很难把精力放在多元化的业务里面，多元业务又是跨行业，那么就会形成一种对主业的拖累效应。
但是市场不会管之前开发商做得好还是坏，市场经济永远在淘汰能力不行的团队，现在城镇化建设突破60%，也会倒逼开发商去寻找“第二曲线”。
市场倒逼房企变革，多元地产可以成为房企的“第二曲线”
樊宏楠指出，地产的第二曲线可以是“多元地产”，简单理解：电商有垂直类电商，消费有垂直类消费，地产也可以有垂直类地产，比如物流地产、体育综合体、教育综合体、生物医药园区、AI智能园区等，这类垂直细分到某一领域的地产开发、建设与运营就是多元地产。（注：多元地产与地产多元化业务是不一样的，多元地产是一个细分赛道，而地产多元化业务是地产公司的某一板块。）
多元地产有三个特点：
1、相对于传统的开发模式，它具有很强的产业聚集的能力；
2、理论上讲，单位园区的产值更高，单位开发规模更小，但运营会更加的分散。
3、多元地产是用户为导向的，产业为导向的，产业链条更长，且服务能力门槛更高，更专业化。
市场优胜劣汰，房企发展“第二曲线”的必要性
从下图展示的我国重点城市写字楼空置率表现中，不难看出：大部分核心地区的写字楼空置率是大幅上升的，大部分开发商写字楼到了供大于求的阶段，不得不寻求转型。
与之对比，近期产业园区受欢迎度很高，这里面有几点因素：
一是，很多城市核心区的写字楼成本很高，创业型企业或发展中企业都很难承受较高的租金成本，加之考虑员工的通勤、租房成本，这类企业可能更愿意去到城市的副中心，类似北京亦庄地区等，产业集群效应更凸显的地区。
二是，产业园区吸引这类企业的重中之重，就是服务。产业园区的服务是超越大部分写字楼的，像在我们鸿坤的产业园区里，运营人员会帮助企业去报税、去申请高新科技企业牌照……从需求端来看，入园企业对于产业园区是否能提供多维度的服务内容也更加重视，同时，这也对地产开发商提出了新挑战。
另外，从开发商的成本结构来讲，也到了不得不寻找第二个增量的时机，可以看到开发商大部分的利润都被这几点吃掉了：第一是土地成本，第二是建设成本，第三是资金成本。
因为土地供给资源是有限的，如果不发生大的黑天鹅事件，比如土地改革制度不发生根本改变的话，土地成本会一直上涨。人力成本、施工成本等费用的不断提高，导致了建设成本逐渐走高，除非有革命性的技术出现，例如新材料的突破、建筑机器人的成熟运用，否则很难削减建设成本。
再有资金成本不太会降，现在除头部央企开发商外，很难、甚至不可能从银行拿到贷款，大部分开发商是从其他金融机构或是影子银行来贷款，成本很高。在地产项目成本结构占比不会降低的情况下，刨去资金成本、建设成本、土地成本及其他费用，整体利润一定是往下降的，逐渐逼迫开发商走向“低毛利的发展模式”。除非开发商自己降本增效，来增加毛利，但在高度竞争环境里，如果仍按照原有的既定模式去做开发、销售、周转，这个利润慢慢就会被市场吃掉，降本增效不一定管用。对多数房企来讲，最主要的新方向就是要迎接挑战，寻找一个“第二曲线”。
直播产业园、网红商场、物流园区都属于多元地产的范畴
在“第二曲线”中，拿网红产业举例，上图所示：在MCN产业链条中，基本上每个环节都有对空间的需求，且这些需求是能够带来稳定现金流的，如主播公寓、主播特定培训场地、商务谈判定制化会议室、网红选品仓储物流管理及基本的供应链管理等，其中最主要的需求还是多场景、多元化、多功能的各类直播间。
直播间发展到现在，早已脱离当年YY直播上的“主题式直播间”形式，取而代之的是多场景类的直播间。从主播到网红，每个人直播间的设计风格都是独特的。不仅如此，直播间还会根据所售商品的使用需求，布置出更容易让观众产生“共感”的场景画面，例如，卖健身器械的直播间面积要足够大、灯光效果会丰富、欧美范儿十足……希望通过对直播间在空间上的设计改造，最终达到“观众隔屏也能充分感受到运动氛围很强烈”的效果；又如，卖家电的直播间就要有生活感、居家感，让空间透出“人情味”来。
“像我曾参与的网红基地、打卡场景的策划设计，当时就融入了国风街、二次元街、电竞专区、自拍专区等一系列的内容，以此来提高商业街的资产价值。”樊宏楠举例说到。
当然，从整个产业导入、到对所有细节的运营与服务，其前提是要对网红直播、直播电商MCN整体产业有很极其深入的理解，真正理解后再去做直播园区。现在市场上运营的直播园区，基本上只停留在直播间园区层面，或是单一的网红公寓园区层面，能够具备产业链能力的园区目前还处于缺口阶段，是多元地产的机会。试想一下，这样一个园区没有传统园区的需求开发面积大，一旦园区模式发展成熟，单体产值会更高，且快速复制性强，便于全国布局、分布式发展，就完成了整体资产价值与产业链条深度绑定，最终实现产业升级。
再看一直被黑石看好的中国物流地产，近几年发展迅猛，产业需求得到进一步细分，这对于开发、运营都提出了新的挑战，能看到有的开发商选择了与生鲜电商的头部企业合作，共同去做物流园区、冷链地产。同时像教育综合体、体育综合体、生物医药园区、智能制造园区……这些有主题性、定向招商的产业园区会越来越多，但凡是方便市场化运作的内容和产业，都是多元地产特别值得深入探讨的一个方向。
地产4.0阶段，开发商需要具备产业培育能力、城市建设能力和资产管理能力
回到整体的发展环境，无论是产业地产、商业地产、还是住宅地产，现在都遇到了新的阶段、新的周期——就是从增量过渡到存量的周期阶段，可以定性称为地产的4.0阶段。
这个4.0是什么概念？即：头部房企多元发展，中部房企特色发展，地产进入更加分化、分散、垂直、专业和资源高效利用的时代。
整体行业会趋同于客户为主的思路，或者产品为主的思路。可以看到产业地产4.0叫做产业社区，商业地产的4.0是社群商业，住宅地产可能会有更个性化的住房，比如：定位都市年轻人的小户型精装住房，满足全龄宜居的大中户型住房，开发商通过各种各样的群体画像需求来丰富产品线。在这样一个环境里面，开发商是需要有一个新的评价体系，我们认为大部分的开发商要具备三个能力：
第一个是产业培育的能力，对于大开发商来讲叫产业培育能力，对于小开发商可以叫对于某一类型产业的培育能力，比如说物流、教育、体育等。
第二个是城市的建设能力，对于大开发商来讲叫城市建设能力，对于小开发商可以叫区域建设能力。比如，在一个区域盖商品房，未来的趋势肯定要在商品房的附近落成体育公园、学校、医疗设施、养老机构等，这都属于区域的建设能力。
第三个是无论大小开发商都是最重要的能力——资产管理的能力。
产业效率助推地产升级，股权投资可以作为黏合剂
开发商核心的指标是非常多的，而且门槛也非常高，对于开发商整体的要求也是很多维度的结合。鸿坤亿润投资这里提出一个新概念：产业效率。产业效率可以分为：产业聚集效率和产业分散效率，可以把下面两个图看成一个立体的椭圆。
产业聚集效率是这个立体的椭圆的侧方投影到二维平面的一个展示，而产业分散效率相当于这个立体椭圆的一个竖切面。椭圆的体积越大，代表开发商的规模越大；椭圆的体积越小，代表开发商的规模越小。如我们知晓的，椭圆有长轴和短轴之分，长轴长的企业产业分散能力更强，即产业链更长，服务与对应的细分产业更丰富；短轴长的企业，产业聚集能力越强，可以跨越不同的行业进行开发与建设。
如果如果短轴不变，长轴更长，则为扁平的椭圆，就代表开发商产业链打通能力强，产业链能匹配的服务能力更多，即开发商对某一特定产业的理解力更深，开发商更具有产业属性；如果长轴不变，短轴更长，则为圆润的椭圆，说明能聚集更多产业，投影到一个二维的话，圆圈的半径更长，则开发商更具有开发属性。
这里先不展开论述“产业效率”问题，请持续关注“鸿坤亿润投资”，之后会就这个问题进行次更学术、更结构化的系统讨论，分享该如何去阅读这样一个立体的椭圆评价体系。
但就产业效率本身而言，对于多数开发商是很难reach到一个完美的椭圆，有的可能高度扁平化，有的可能开发属性极强，但几乎没有产业链条。这其中覆盖到的产业链太多，而且涉及到的不同专业领域的人也非常多，不是一个开发商就可以解决的。
经过鸿坤亿润投资多年的摸索，我们认为股权投资可以是这个椭圆形成过程中非常好的黏合剂。
股权投资对地产整合产业效率有三大优势：
一是，通过股权投资，开发商能够快速地跟优质团队进行对接。成为股东就可以用被投企业的的人员和产业链上的人员进行对接、融合，加速产业链的延伸。
二是，市场化的股权投资，让大部分的开发商对多元化业务布局少走弯路。因为众多事实告诉我们，但凡是开发商下场做实业就是赔钱的。通过对优质的市场化团队进行股权投资，可以在多元地产探索中降低风险。
三是，股权投资是地产产业升级的长期布局，因为产业升级都是对自我的重新认知，股权投资可以寻找到产业链上下游的优秀项目，比如地产科技类项目，国外的无人挖掘机、或领先的AI智能施工机器人等，提高整体的施工建设效率。
整体来讲，股权投资作为地产的黏合剂，是非常有突出贡献的，我们认为大部分的房企应该布局股权投资，打通自己的产业链。
鸿坤亿润投资会继续做好这个黏合剂，坚持布局产业链上下游的投资。同时我们也相信未来会有越来越多的房企愿意参与到股权投资里面来，我们非常欢迎有同样布局股权投资需求的房企朋友跟我们互动交流，我们乐意分享，我们更愿意建立一个地产股权投资的生态链，也愿意跟其他分地产行业的优秀企业家共同探讨地产到底往什么样的方向发展，到底如何做产业的升级，一起碰撞火花，紧密合作。
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