2014-04-26
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坚守环京布局 住宅商业全系产品齐发 十年进军千亿级房企
2013年，是鸿坤地产收获的一年，携手沙特中东海湾投资集团，联手打造总投资额120亿元门头沟商业综合体，其中包括一座七星级酒店。年末，位于北京朝阳区西大望路的鸿坤美术馆正式落成。
这标志着鸿坤地产不在单一发展住宅产业，其商业地产、文化产业等走上正轨，已成为一家以地产开发为主，金融投资为辅的复合型地产集团，业务覆盖地产开发、商业运营、金融投资、文化艺术四大板块。
去年，鸿坤地产以60亿的销售业绩入主百强房企第83名。2014年，鸿坤地产全国十八盘联动入市，包括40多万平方米的商业地产及26万平方米的产业园。在“大北京”区域，鸿坤共有16个项目于今年入市销售，产品线覆盖了高端住宅、品质刚需、休闲度假生活、都市生活居所。商业地产也形成了“鸿坤中心”、“鸿坤•新都荟”、“鸿坤‘谷’系”、“鸿坤广场”四大产品系，成功推出了购物中心、写字楼、产业园区等多元产品。
不鸣则已，一鸣惊人，鸿坤在第一个十年布局版图，目前大北京区域土地储备近2000亩。如今企业已走到第二个十年发展的路口，鸿坤地产也正式对外公布企业的第二个十年规划，即年内预计销售收入达到158亿，保销售总额进入全国房企70名，冲击前50名，十年后晋级千亿房企。
历史篇
立足西红门商圈 12年巨变一朝露脸
2002年7月，北京鸿坤伟业一举夺下众多房地产名企纷争的开发规模高达200万平米的北京大兴西红门地块，这在当时被业内视为“冒险之举”。
十年后，鸿坤已成功开发了西红门区域两百万平米的物业规模，理想城系列不断创下热销记录，公司也凭借一二级联动、大盘开发经验成为南城首屈一指的城市运营商，而鸿坤地产独特的发展模式或可为中小房企突围提供借鉴。
2002年拿地后，鸿坤就进驻大兴，从拆迁、修路、市政、水电等基础环节做起了城市运营。当时的西红门还是整片的麦子地，鸿坤进来第一件事是修路，十年来完成了包括保障房、商品房、高端住宅以及幼儿园、公园等相关市政设施与购物、休闲商业配套的全方位建设，并引入北京市实验二小，带动区域整体教育水平发展。
十年深耕，鸿坤在为居民改善居住环境的同时，也彻底改变了西红门的区域面貌，使西红门成为南城核心之一，而前期的巨大投入如今也使该项目成为鸿坤的最大“金矿”。鸿坤在此陆续开发了理想城系列，其礼域府、曦望山等产品在北京市场可谓名利双收。目前，理想城总建筑规模已达两百万平米，连续四年为集团贡献超20亿元的年销售收入。
今年5月，鸿坤地产在西红门区域启动全新商业综合体——鸿坤广场购物中心，涵盖餐饮、超市、购物、影院、亲子娱乐等多个业态。鸿坤广场购物中心仅是企业自持商业地产的战略的开端，位于门头沟和涿州的第二个、第三个商业综合体项目也即将启动。显然，进一步加大一线，甚至1.5线城市商业物业的规模，已成为鸿坤的一大发展方向。
经过12年不懈努力，如今鸿坤地产已经发展成为一家以地产开发为主，金融投资为辅的复合型地产集团，业务覆盖地产开发、商业运营、金融投资、文化艺术四大板块。
战略篇
环京十六盘联动 坚守大北京布局
2013年对于鸿坤地产而言是收获颇丰的一年，在林语墅、理想湾等热销项目的带动下，鸿坤以60亿的销售业绩入主百强房企第83名。
2014年，鸿坤有 18个项目入市，包括40多万平方米的商业地产及26万平方米的产业园。在“大北京”区域，鸿坤共有16个项目于今年入市销售。
企业也提出第二个十年的发展目标，即2014年达到158亿销售额及十年正式进军千亿级房企，不少业内人士不禁要问一句“凭什么”？
或许一组数据可以回答：鸿坤地产在涿州的项目鸿坤·理想湾2013年4月份拿地至今，销售额已达19亿；另一个数据来自鸿坤地产在三亚的项目鸿坤·山海墅，今年一季度，成交483套，销售额6.5亿元，成为三亚的销售冠军。
产品良好的市场表现带给鸿坤充足的信心，靓丽销售数据的背后则是鸿坤一贯坚持的区域战略。
自2002年进入北京市场后，鸿坤一直在坚持布局大北京区域。2009年鸿坤入驻香河，那时香河区域还处在蓄势阶段，鸿坤所拿地块旁边的某项目价格才3000元/平米。
不只是香河，鸿坤在进入区域前都要做深度考察和调研。通过了解当地政府的规划和未来可能的产业布局，以此判断区域未来的发展方向和可能的发展程度；通过考察区域的产业、人口规模及流动、生活配套、交通条件等来判断区域的发展潜力。
北京的限购政策出台后，很多企业转而开发三四线城市，鸿坤却选择坚守北京。从去年开始，由于三四线城市风险逐渐显现，一些企业又回顾一线，在北京展开激烈的土地争夺战，但是鸿坤始终没有参与争夺地王。
当某些房企从三四线城市铩羽而归，在北京土地市场展开白刃战时，鸿坤则不动声响的完成了整个大北京地区的战略布局，土地储备了近2000亩。
笃定是鸿坤品质，2002年鸿坤起于北京，鸿坤深耕大北京区域十年，在外地大规模的开发区域只有海南。2010年，海南省获批“国际旅游岛”伊始，鸿坤地产入驻海岛，首选的城市为海岛西线东方市。鸿坤的入驻带动了整个东方市的城市发展，并连续两年获得“东方市楼盘销售量、销售面积、销售金额三冠王”称号。年内海南西线高铁将投入建设，设立2个站点，其中东方站是西环高铁除了海口站、三亚站外唯一在市区设立的站点。高铁通车后，从海口、三亚到东方的时间，都将缩短至1个小时左右，东方市将正式融入大三亚经济圈。鸿坤的“善建价值 善见未来”总是能让我们感到这个企业独特的魅力。
产品篇
精耕产品系 年内销售冲击158亿
目前，鸿坤旗下住宅产品线覆盖了高端豪宅、品质刚需、闲度假产品和都市产品等。多盘联动加上环京区域协同发展深化的利好，鸿坤的158亿元销售目标底气十足。
借此契机，鸿坤正在尝试将旗下的产品标准化、体系化。例如，以语墅系为代表的城市中心高端豪宅产品系列、以理想城为代表的城市中高端大盘产品系列、以罗纳河谷为代表的郊区低密度休闲产品系列、以西山云景为代表的都市产品系列等。
目前，旗下住宅拥有颇受客户欢迎的四大产品线：“语墅系”、“理想系”、“原乡系”、“都市系”。“语墅系”是鸿坤健康和高端住宅的代表，为追求高品质生活的客户，提供城市核心稀缺的、高舒适度的、健康的、高科技高端住宅。其代表产品为北京CBD核心的鸿坤•花语墅、北京城市别墅鸿坤•林语墅和三亚最受欢迎的鸿坤•山海墅。
“理想系”以高品质、配套齐全的城市大盘满足主流客户全方位幸福生活所需，强调活力、健康的社区环境和和谐的社区氛围，北京闻名已久的鸿坤·理想城、涿州新贵鸿坤·理想湾为代表。
“原乡系”是鸿坤最具特色的产品系，以浓郁的小镇风情、齐备的健康配套，吸引了注重休闲、度假生活的客户，也寄托了我们鸿坤的人文情怀。随着香河的罗纳河谷受到市场的高度认可，而今年鸿坤旗下的“原乡系”产品再添三名新成员，分别位于香河的原香溪谷，宝坻的原乡小镇，以及武清的原乡郡。而以海南东方市理想海岸为代表的旅游度假产品，也在北京市场上走俏。
除此之外，“都市系”为鸿坤地产最新开发的产品，旨在为大都市生活的白领及以上阶层筑造符合新都市风格的第一居所，其首个代表项目西山云景即将在门头沟入市，七星长安也将在门头沟区动工。
健康人居 方显企业责任
污染日益严重，鸿坤提出坚持“健康空间、健康人生”的理念，从项目选址就开始关注土地的各项指标，关注土地本身的宜居指数。
鸿坤地产在建筑设计中充分考虑房屋的格局、采光、通风、保暖、隔热、科技和节能；园林设计汲取国内外众家之长，塑造健康与和谐之美；施工持选用高于国家标准的健康材料；销售、服务和物业环节，致力于满足客户健康。目前，与清华大学合作研发健康标准体系，旨在打造行业标准。
林语墅则成为鸿坤地产全面实践健康住宅理念的标志性项目。该项目采用自平衡中央新风、加湿、净化系统，不仅能有效滤除PM2.5，而且对PM0.3颗粒也能达到滤除效果，并控制室内空气湿度达到40%-60%。
就在本月15日，林语墅顺利通过了国家住宅与居住环境工程技术研究中心的严格评审，正式批准成为健康住宅试点项目。
事实上，健康住宅理念的打造，也并非一蹴而就。对于鸿坤而言，也经历了一个从理念到实践到不断完善的过程。鸿坤地产在林语墅项目只是一个开始，如今鸿坤地产提出将在全系产品打造生态、绿色住宅的理念。
未来，鸿坤地产致力于将西红门区域打造成 “北京最美街区”，参照欧洲的口袋公园，打造多种主题活动空间，在公交站牌、城市家具等方面也在进行全新的升级改造，希望会给大家呈现出一个更加人文的西红门。
此外，鸿坤组织了一系列的大型公益植树活动，关注城市生态环境及儿童身心健康，为自闭症儿童举办画展，希望在企业发展的同时能够为社会多做些事情。
企业篇
布局商业地产 转作城市运营商
住宅产业搭上了一体化的快车，鸿坤地产在环京等地布局商业地产
据悉，鸿坤广场预计今年12月开业，该项目仅是鸿坤在北京自持商业的一个缩影。第二座，第三座鸿坤商业中心在涿州、门头沟即将启动。“有人的地方就会有消费，商业地产就能经营。”他告诉记者与大多数龙头房企相似，鸿坤商业地产主打“体验式”消费，以自持经营为主。
目前，商业地产也形成了“鸿坤中心”、“鸿坤•新都荟”、“鸿坤‘谷’系”、“鸿坤广场”四大产品系，成功推出了购物中心、写字楼、产业园区等多元产品。
金融投资领域，鸿坤创立了亿润投资，着眼于国内私募基金发展的广阔空间，我们以另类资产投资管理以及创新金融业务为核心，充分为各类客户提供组合投资、资产管理、财务顾问等全能型财富管理服务。
2010年，旗下成鸿坤（北京）文化艺术有限公司成立，公司集艺术品投资、收藏、交易，以及出版、传媒为一体的文化企业。近年来，该公司参与投资现代书画、当代艺术品等方面总额超过2亿元。2013年，鸿坤地产投资建立鸿坤美术馆，成为一个新型现当代艺术综合交流平台。
在未来，鸿坤将加大商业及产业地产在其地产版图中所占的比重。朱灿表示：在适合经营商业的区域，鸿坤将不再以业主的身份整租商业，或将全部自有品牌经营。
鸿坤地产今年入市的产业园区项目建筑面积为26万平米。业界普遍认为，产业、商业地产资金沉淀更大、运营周期更长，在市场份额的竞争、规模扩张的压力下，首次运作且自持如此大体量项目的鸿坤地产，或将是巨大的挑战。
对此鸿坤地产执行董事朱灿表达了不同意见，“公司进入商业地产和产业园区，是考虑增加公司抗风险的能力。其次，多元发展可视为其战略发展的一步，更有利于企业可持续发展，提升品牌影响力。成为鸿坤除住宅开发业务之外拓展新业务的重要方向。”
低成本融资 多元化布局
年初以来，随着银行对房地产业务的收紧，融资趋难成为地产商不得不面对的问题，这也给市场带来不少的悲观情绪。但是鸿坤在这方面却没有过多的担心。
控制风险是银行和金融类机构在提供资金时首先考虑的问题，那么鸿坤的自信来自哪里呢？
“给银行和资金方以信心”，朱灿一语道破。市场出现分化和风险之后，银行和金融机构会根据企业的市场表现来决定是否给予资金支持，一个成功的项目可以给银行和机构带来很好的信心。“随着鸿坤.理想湾项目的热销，目前二期的启动已经有很多家银行表达了合作意向，因为他们看到我们的风险比较低。”朱灿介绍。
不仅不担心资金，鸿坤还将融资成本控制得比较低。目前鸿坤的融资成本控制在10%以内，这个比例在内地的非上市房企里，算是比较低的。
较低的融资成本同鸿坤多元化的融资成本有关。除了银行提供的资金，鸿坤也会从基金和信托机构得到投资支持。
此外，鸿坤自己在创投行业也早有建树，鲜为人知的是，国内最早开放有限合伙的时候，鸿坤就注册有限合伙的股份投资基金，先后投资30多家企业，目前上市的有5家。创投有很高的年回报率，特别是2009-2010年创业板很火的时候，鸿坤能获得好几倍的投资回报。
多元化布局也是鸿坤悄然推进的，据了解，未来鸿坤将加大商业和产业地产的投入，并且坚持自己持有优质商业。值得注意的是，鸿坤的持有不是简单“收租”，而是用心经营，为今后的商业运营积累条件和经验。
产业地产方面，鸿坤也在稳步推进，大兴是北京的农村金融试点示范区，所以进入大兴的时候，鸿坤也参与了区域内的金融投资。目前，鸿坤也在同比较大的金融机构和类金融机构协谈合作，对一些有发展潜力的小微企业，会提供资金和税务支持。
“地产、商业、产业都是联动、互通的，产城联动，这也符合生活需求，在大都市周围，产城模式也将是一个趋势。”朱灿如是说，鸿坤追求的是有质量的增长，而不是数据的繁荣。公司股东最希望的是，每个人都成为动车的车轮，共同推动机车快速前行，也分享应有的收获。
未来，企业发展到一定规模后，资本化是必然选择，再提速发展的同时，规范企业的发展，给客户以信心。
本文转载自（北青报）
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