2014-04-26
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从一个一个地精雕细刻做项目，到如今布局环京楼市18盘联动；从专攻住宅地产领域，到如今住宅地产、商业地产和城市运营多元化发展，鸿坤集团今年将冲击百亿俱乐部，并迈出进军千亿级房企的第一步。同时，坚持“善建价值、善见未来”的鸿坤集团较早地就布局环首都市场，在京津冀一体化的大趋势下，这种对市场的预见性也使鸿坤到了一个新的收获期。
在京目标冲百亿
“去年鸿坤的总体销售额在60亿元左右，其中大北京区域贡献了超过50亿元的业绩。而2014年，鸿坤在全国的销售目标预计将达到158亿元左右规模，大北京区域将实现140亿元的销售目标。”鸿坤集团执行董事朱灿告诉记者，“这是鸿坤自2013年上半年提出‘十年千亿’的目标之后，我们要迈上的第一个台阶。虽然千亿规模听起来非常大，但只要我们在现在的业绩基础上，保持每年30%左右的增长率，十年之内就可以达到这一目标。”
70后的朱灿已经是鸿坤的执行董事，对于一个百亿规模的企业，这样的年龄显然还是有些惊人。不过，朱灿告诉记者，作为一个年轻的公司，鸿坤的管理层也非常年轻化，“在我们的高管团队中，80后的中心总经理就有好几位，70后已经是中坚了。”
朱灿认为，虽然迈上百亿门槛听起来是一个充满挑战的目标，但对于逐渐走向成熟的鸿坤来说，产品力已经具备，“我们过去的风格是一个一个地做项目，精品化、长周期、稳步发展。这样做的好处是，鸿坤的资金状况非常健康，很长一段时间里基本是零负债运作，甚至还有项目申请了开发贷，但最终项目做完，贷款还没有用出去。而现在，我们需要适度地扩张来提升周转率，而即使是达到50%的资本负债率这一业内较低水平，就已经有足够的资金支撑我们达到百亿规模。”
以鸿坤在涿州的理想湾项目为例，朱灿告诉记者，该项目去年四月份拿地50万平方米，预计今年九月清盘，只用了1年多一点的时间，其中重要的原因就是比较完美地复刻了在北京大获成功的鸿坤理想城的产品规划及推广模式。
鸿坤在产品力上的提升，还体现在对于“健康空间、健康人生”理念的高度重视。朱灿告诉记者，鸿坤从项目选址就开始关注土地本身的宜居指数，施工选用高于国家标准的健康材料，致力于满足客户关注健康的需求。同时，拟在全系产品引入健康体系，如涿州理想湾的新风系统、武清原乡郡三河一湿地的生态选址等。
提前布局京津冀
打开鸿坤现在的项目分布图，发现在环京楼市的主要区域中都分布有该公司的项目，比较均匀地覆盖了北京各个方向的外溢需求。然而，这些项目并不是今年2月份京津冀一体化进程提升为国家战略后才加以配置的，这一细节不由让人对鸿坤的“先见之明”刮目相看。
“事实上从2009年开始，鸿坤就着手进行‘大北京楼市’的工作，在北京各个主要方向上、承接北京外溢购房需求的主要环京区域里，开始购买土地、进行规划、开发项目。”朱灿也对鸿坤的预见性充满自豪，北京的限购政策出台后，很多企业转而开发三、四线城市，鸿坤却选择坚守北京。从去年开始，由于三、四线城市风险逐渐显现，一些企业又回顾一线，在北京展开激烈的土地争夺战。而此时，鸿坤已经在环首都有了近2000亩的土地储备，从容地在大北京区域内的各大项目，将在未来很长一段时间里撑起鸿坤的高速发展，“比如近期比较热门的武清区域，我们项目总体量1700亩，已启动700亩土地的建设。”朱灿说。
朱灿认为，“随着交通配套的完善，特别是高铁时代的到来，环京楼市的通勤条件不比京郊楼市差。例如在武清、涿州的项目，都是靠近高铁站，从河北到北京只要15—20分钟，然后再从高铁站进入北京城区轨道路网，一个小时就能上班，甚至比在北京五环外开车进城的速度还快。在这种情况下，环京楼市房源高性价比的售价、宽绰的空间、更低的容积率、更多的绿化和园林都成为争取城区外溢客群的有利条件。”
核心客群在北京
朱灿表示，鸿坤在过去一段时间内销售的项目大多在北京三环、五环内。而鸿坤今年面世的多个项目都在环京区域，如香河、涿州、武清等地。这是否意味着鸿坤正逐步从北京这一竞争激烈的市场退出？
“恰恰相反，我们的业务根基一直是在北京，现在是，将来更是。”朱灿如是说，“一方面，我们会继续在北京增加土地储备，这是我们的基本战略；另一方面，我们耕耘环京楼市，核心的客户还是北京的购房人群，我们只不过是通过我们的努力，将他们引向我们的环京项目。”
朱灿认为，鸿坤经营环京地产的最大优势就在于“我们的品牌在北京有影响力，我们熟悉北京的客群的需求，我们经过北京这种高烈度竞争楼市的最严苛考验。”他告诉记者，目前鸿坤环京项目中90%以上的客群都来自北京，这和很多环京项目中本地客群和北京外溢客群一半对一半的情况大不相同。
“我们从本质上还是一个北京的房企，只不过目前由于土地供应的现状，我们的项目开始向六环外及京畿地区延伸。但多年来，我们一直熟悉北京客群的需求，我们在环京楼市打造的产品依旧是为这部分群体量身打造的，所以发展起来才格外迅速。”朱灿告诉记者。
本文转载自（北京晚报）
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