2013-09-26
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传统地产商中涉足产业地产者如过江之鲫，鸿坤集团也在近日加入了这个行列。目前，鸿坤集团正在北京大兴区西红门以东1.5公里处建设一座建筑面积近100万平方米的“鸿坤·金融谷”，以此作为其进入产业地产的试水之作。
“该项目将全部采取自持出租，2015年能够推向市场，预计10年内能收回投资。”鸿坤集团副总经理朱灿对中国房地产报记者表示。
值得一提的是，鸿坤集团在该项目上采取的是将长期租金固化打包向银行贷款的创新金融模式，一方面解决了招商[简介 最新动态]面临的问题，另一方面则保证集团的现金回笼。此外，鸿坤集团所涉足的创投业务也将给鸿坤·金融谷一定的支持。
在大兴西·红门做金融类的高端产业地产项目，鸿坤集团面临的招商和后期运营难题不容忽视，但朱灿对此很有信心，“新机场建成后的交通优势和北京城南的后发优势能够保证风险可控，我们有自信成功运作这个项目。北京这一类土地还有很多，我们未来会择机复制。”
首涉产业园
力求3年内达到百亿销售额并上市的鸿坤集团扩张之势明显，产业地产就是其扩张触角的重点探索领域。2012年年底，鸿坤集团就提出了住宅、商业、产业“三驾马车驱动”的企业战略，新金融基地的项目将成为鸿坤的试水之举。
据了解，上述地块位于北京南城四环和五环之间，紧邻团河路。在鸿坤拿地之前，这里是低端产业聚集的工业大院，已经荒废许久。2013年，北京市政府推出了“新城南三年计划”，西红门地区众多的工业大院也在产业升级改造范围内。今年5月，大兴区政府与鸿坤集团签订合作协议，希望借助这次产业园的打造带动区域的产业升级。
“政府对鸿坤·金融谷的期许很高，希望这个金融基地能做成金融创新示范园区。”朱灿说。
鸿坤认为，该项目在初始阶段能够招徕金融后台服务的中小企业过来，等产业园发展起来之后，则可以吸引一些周边城商行、基金公司入驻。
来自行业机构的最新统计显示，目前国内排名前20位的房地产商，有一半以上涉足了产业地产项目，不但联东U谷[最新消息 价格 户型 点评]、华夏幸福基业等一批最早进入产业地产的企业一直在耕耘这方沃土，包括万通[简介 最新动态]、绿地、万通、富力[简介 最新动态]、远洋这些传统住宅开发商也有意分享这块蛋糕。
与住宅开发不同的是，产业地产的客户主要为企业，产业地产的投资必须同时考虑前期投入的金融风险和后期运营的产业风险。
“中小型的房地产企业很难做产业地产，”动力联行董事长梁春表示，“政府在选取产业地产商的时候会从土地投资强度、项目投资额、入园企业数量、就业安排情况以及税收等方面考量。”“鸿坤集团已经在大兴深耕十多年，成就有目共睹，这也是当地政府信任鸿坤，愿意把这块试验田交给我们的原因。”朱灿告诉记者。
自2002年成立以来，鸿坤集团主要在大兴区从事房地产开发，多年以来，鸿坤开发的主要产品都是住宅，最为人熟悉的便是早在2007年就开始销售的北京鸿坤·理想城[最新消息 价格 户型 点评]项目。2013年，鸿坤设定的年度销售目标为55亿元，相比2012年增长37.5%。
据了解，大兴区政府实际上3年之前就有意在这里打造一个金融产业园。2009年9月，大兴区被批准为北京市首个农村金融综合改革试验区。为了配合农村金融改革，构建适应当地农村经济社会发展的农村金融体系，区政府希望通过鸿坤·金融谷的打造，吸引更多的金融服务企业进入该地区。
“政府通过企业来开发产业园，是以商招商的模式，希望开发商能帮助政府带来企业的入驻，因此政府很乐意在土地上给产业地产开发商一些优惠，免去房企进行招拍挂等复杂的开发步骤。”大兴当地人士表示。
“租金贷”创新
梁春指出，目前产业地产开发企业的盈利模式有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种。而在现金流的问题上，产业地产不同于商业地产和住宅地产，它并不是一次性收益，而是持续性收益。因此，由于产业地产对开发商的资金实力和后期招商能力要求较高，这成为很多中小型房企进入产业地产的“拦路虎”。
朱灿透露，鸿坤正在进行一个园区金融方面的创新，通过将园区租金固定化来实现资金的迅速回流。这个金融创新具体方法是，鸿坤与入园企业达成协议，鸿坤将物业出租给入园企业一定年限，并与入园企业协定一个固定的年租金，企业以这种固定的租金额向金融机构申请贷款并一次性付清租金，鸿坤则以园区项目作为抵押品。
朱灿给记者算了笔账，“以园区租金3元/平方米/天为例，一个1000平方米的写字楼20年租金约为2000万元，算上银行利率10年下来一共花2140万元左右，而回看北京10年来写字楼数倍的上涨水平，固化租金对企业来说是很划算的，而鸿坤以牺牲部分租金上涨收入的代价实现现金的快速回笼，保证资金链的稳定。”据记者了解，目前北京银行、华夏银行等已经开始尝试短期租约的“租金贷”业务，但类似鸿坤设想的这种长期租约的“租金贷”并不多见。
纵观北京南城金融版图，东有亦庄经济开发区，西有丰台丽泽金融商务区，鸿坤的新金融基地夹在中间略显尴尬。朱灿坦言，虽然园区处于四环与五环之间，而且今后通往机场的城市快轨和机场高速都将穿过这里，“招商前景比较乐观，除了这种租金贷服务外，我们还在考虑其他的企业服务平台的建设”。
朱灿介绍，新金融基地将自身定位成一个中小型金融企业的成长园区。“我们会逐渐完善园区金融服务平台，包括联系创投企业投资一些好的企业，做成一个创投孵化器，为入园的中小企业提供发展场所、管理经验、注入资金等。”据记者了解，除了致力于房地产开发，鸿坤集团还涉足了创投领域。据悉，鸿坤集团控股投资的北京亿润创业投资有限公司过去5年来的公司股权基金涵盖PRE-IPO、房地产基金等多个行业的多个项目，其中有4家已经上市，一家已经过会。朱灿也表示，以后鸿坤的创投基金也会成为园区金融服务平台的一部分。
“做住宅的是小学生，做产业的是大学生，尽管从‘小学’跳进‘大学’对鸿坤来说将会经历坎坷，但是只有进了‘大学’才能让鸿坤收获更多。”朱灿说。
本文转载自（中国房地产网）记者周翔宇http://house.ifeng.com/rollnews/detail_2013_09/26/29901101_0.shtml
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