2013-09-29
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7月20日，备受关注的四环纯别墅项目、世界级都会别墅豪宅——鸿坤·林语墅耀世开盘，34套房源一上午便被认购一空，日销7个亿，林语墅首次面世交出了满意的答卷。别墅产品的热销表明，当前市场中高端需求大量存在。
有业内人士表示，从限价后的市场表现来看，只要开发商不太过‘贪心’，就能早日入市实现快速去化，这在刚需项目上表现更为明显。而从当前市场表现来看，已基本达到‘价格企稳、市场活跃’的目的。
面对新的产业环境，面对政府的调控政策，创新产品与创新服务能够在市场中占有怎样的地位？展望未来，中国别墅产业会面临什么样的挑战？
在鸿坤·林语墅 (论坛)即将载誉加推之际，xx网特邀进鸿坤·林语墅项目总监刘可心，深入解析林语墅热销背后的秘密，共探北京高端产品未来发展之路。
访谈时间： 9月28日
访谈地点：鸿坤·林语墅售楼中心
访谈嘉宾：鸿坤·林语墅营销总监 刘可心
访谈记者：商务记者组
1、 据统计，今年第三季度多个项目在开盘当日即基本售罄，鸿坤·林语墅也不例外，面对如此热闹的房地产市场，多数购房者已陷入“恐慌性”购买的情绪。在此情况下，您如何看待眼下的刚需市场和高端别墅市场？
答：各位xx网的朋友大家好，说道“刚需”其实别墅产品也不列外，不同阶层的客群，均存在居住产品更新换代的需要，尤其是北京逐渐成为国际性的城市，由外埠来京学习、工作的人口不断剧增，北京的刚性需求一直十分旺盛，“僧多粥少”的局面在很长的一段时间内都将难以改变。另外，由于北京土地资源的紧缺，城市配套的不断完善，也决定了北京房产的稀缺性和价值基础。而在高端别墅市场方面，经历了2008年、2011年的相对低潮期，2013年上半年，北京别墅市场成交量持续升温，6月份更是达到了一个小高潮，出现这种情况，一方面主要是由于“限墅令”的影响和北京地价的狂涨，另一方面是因为城市高端公寓的供给逐年减少，所以高端别墅迎来新的发展契机。
另外，因为近段时间房价上涨过快，政府采取限价等行政干预手段，导致许多楼盘预售证“难产”，市场供应减少，加上购置二手各种税费的提高，很多人只能等待买新盘一步到位，另外，北京土地资源紧缺，未来房价将持续上涨是可以预见的，所以具备购买条件和能力的购房者便积极出手，开盘即售罄的现象出现也属正常。
2、 据悉，林语墅开盘当天，34套房源一上午便抢购一空，日销7个亿，在高端别墅市场上演了一出“楼市奇迹”。请问，林语墅是凭借哪些优势和魅力赢得了这么好的佳绩的？
答：首次推盘就取得如此佳绩，这主要得益于林语墅过硬的的综合价值。第一，从地段来说，林语墅是四环绝无仅有的纯别墅项目，由于四环的土地日益稀缺，区域已经呈现出“一墅难求”的局面。第二，从配套来说，林语墅位于金融街延长线上，属于真正的城市核心区，周边名校、高端商业、城市公园高度云集，交通十分便利，是真正意义上的城市别墅。第三，从品质上来说，林语墅是北京别墅市场为数不多的全成品别墅，其用材用料全部选用国际一流精装品牌，可以省去购房者装修别墅的巨大成本和苦恼，给高端客户提供一步到位的高品质生活。第四，从宜居上来说，林语墅引进了当今世界领先的新风系统，目前是北京首个能够实现PM2.5实时监控并控制室内PM2.5的项目，被誉为“新一代的绿色健康高端住宅宜居典范”。除此之外，50000㎡的私家园林，1.0的超低容积率、经典的新古典主义建筑等项目优点更是举不胜举……
3、 林语墅取得了这么好的成绩，离不开团队的合作，请问您是如何带领团队来完成这项任务的？
答：作为分管营销工作的主要负责人，年初面对十几亿的销售任务也深感压力，鸿坤地产近年来也处于高速的发展期，集团公司全国近十个项目同时运作，林语墅只是其中一个，集团公司每个阶段也会下达相应的销售任务和考核指标。从我接手林语墅的营销工作开始，我就一直努力让自己保持坚韧、专业、自信的态度，不断向业内先进的企业学习是必须的，作为销售团队的领导羊，我只有保持最好的精神面貌才能给予整个销售面对团队带来积极的正能量，才能组建出有凝聚力、战斗力的队伍。总而言之，既要统筹协调各方面的关系，又要抓好各项细微的工作，同时也感谢团队成员的大力支持和帮助。
4、 我们都知道，作为营销从业者压力是很大的，请问，您平时是怎么给自己和团队减压的?
答：“没有动力就没有压力”，这是我很喜欢的一句话。但是学会减压，往往能提升工作效率。关于自我减压，我觉得心态至关重要，除了保持好的心态，在工作之余，我喜欢和家人一起过过简单的家庭生活，看到我女儿的笑脸，我觉得这是最能给我解压的。对于为团队减压，我觉得“引导”是第一要则，我要让销售人员充分了解自己的项目，以此增加他们的信心，让他们在面对工作、面对客户时变得更加从容，另外，还可以定制一些具有竞争性的激励机制。我们也会不定期的举行一些群体的减压活动，让团队以积极饱满的状态迎接每一天的挑战，快乐工作，快乐生活！
5、 鸿坤是很有创造力的企业，林语墅也是极具创造力的产品，为了把这样一种含有多重科技的项目推向市场，鸿坤都做了哪些新的尝试和努力？营销方式是什么？
答：为了打造符合时代需求的高端住宅，鸿坤地产在规划林语墅之初，便深入研究了高端客群的各个层面的生活需求。比如，他们对产品有更高的要求，事业处于上升期，闲暇时间较少，我们就以全成品精装别墅交付；比如说，他们追求更高健康标准的住宅，我们就重金引进全球最好的新风系统，保证恒氧恒洁的居住空气环境，如比说，他们追求更加便捷安全的生活享受，我们就缔造全功能的智能家居平台等。至于营销方式层面，我觉得把产品做到极致尤为重要，因为越是高端的客户对产品就越挑剔，现在市场产品同质化较为严重，要想获得高端客群的青睐，首先要修炼好内功，这是营销制胜的法宝，也是林语墅热销的关键因素。
6、 据了解，林语墅项目打造的是“科技生态范本”，您觉得这种健康宜居的生态产品会对高端别墅的品质和价值有着怎样的影响和推动？
答：其实近年来，我们已经看到了，北京的雾霾天越来越频繁了，空气质量的问题越来越严重，同时随着绿色科技家居技术的革新，“健康”住宅的概念得到了大多数高端客户的认可。“品质之后是健康”，这是未来高端住宅的发展趋势。在北京市场，高端的客户除了关注项目的高端品之外质，更加重视健康宜居设备对业主健康的呵护，这也是近年来科技健康住宅备受追捧的原因，林语墅在这方面则表现的十分之优秀。首先，林语墅引进世界先进的新风系统，以“恒温、恒湿、恒氧、恒洁”四大科技层面实效抵御PM2.5，给居家带来鲜活的空气；其次，林语墅还创建了智慧社区平台，业主可通过手机和平板电脑等终端设备智能控制日常家居生活步骤，自由切换回家模式与离家模式。林语墅始终恪守“科技以人为本”的建造理念，作为新一代的“全成品精装健康绿色科技别墅”宜居典范，林语墅在高端别墅市场具有引领性与标杆性的时代意义。
7、 高端别墅产品在2013年势头强劲，您认为北京的别墅发展态势如何？当下购房人置业别墅时应该重视哪些要素？
答：受到“限墅令”等政策的严控，以及北京土地资源的严重紧缺，北京别墅物业尤其是城市别墅将会一墅难求，有天有地，有庭院有花园的生活在未来将会演变成绝版的生活，它带来的生活享受不是其他物业所能比拟的。现在北京市场上购买别墅的高端客群，更多的是想把别墅当成第一居所，甚至可能是很多人的终极置业目标。因此，我建议想把别墅作为第一居所的高端客户，理应选择城市别墅，因为具有城市属性的别墅，各类配套十分丰盈，更适合生活。除此之外，项目的品质、性价比，开发商的实力等都是购买别墅时考虑的重要因素。
8、 国五条以及其细则的落地时，引发整个楼市的轩然大波，目前2013年已过半，您作为专业人士，如何看待上半年的楼市？您认为2013下半年楼市将如何发展？
答：虽然受到3月底新政的影响，但无论是20%的个税政策，还是‘限购’、‘限价’， 北京2013年上半年楼市仍然 “涨”声一片。尤其在今年的3月份与6月份，北京市场的开盘量与成交量均呈现了一个小高峰，楼市整体表现十分活跃。对于北京下半年的楼市，我个人还是比较看好的，从目前市场供需关系上说，现阶段北京住宅供不应求，房价仍有上升的趋势。但政府部门仍在从预售层面控制房价上涨，预计今年下半年北京房价仍是稳中有升，同时鸿坤·林语墅也将在10月推出第二批产品，相比第一批产品，位置更加优越，敬请期待！
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