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“限涨令”满月 仅16盘获批

2013-05-10 分享至:

报价高于上期或周边项目均不予发预售证开发商推盘策略分化加剧

一直被卡得很紧的预售证发放,终于从4月底开始有了小小的开闸。北京市住建委网站显示,4月,北京共有13个楼盘取得预售证。

其中,4月份前20天,仅有4个楼盘取证,可售住宅套数为1239套;4月份后10天,共有9个楼盘取得预售证,新增住宅供应3308套,远远超过中上旬。这9个预售证中有6个是在4月27、28、29日三天集中批复的。

截至5月7日,又有位于房山窦店的万科幸福汇、丰台的园博府、常营的常楹公元等3个项目获得了预售证。

不过,还是有相当一部分楼盘在获得预售证的道路上进程缓慢。

不接受指导价难获预售证

“我已经关注你们项目快半年了,从去年12月就说即将开盘,后来又说今年3月开盘、4月开盘,到现在也没开盘。价格一直也问不到,实在是开不了我就看别的房去了。”

在位于亦庄的和成璟园楼盘售楼处,一听销售人员说楼盘将在五六月份开盘,看房者抱怨。销售人员则显出一脸无辜说:“我们比您还着急,预售证一直批不下来,现在批个预售证多难呢!不是我们一家,很多楼盘都是这样。我们样板间5月11日就开放了,您可以来看看,不如今天先排个号,买房时能享受9.9折的优惠。虽然现在价格还没定,但您可以参考周边同类产品的价格。”

3、4月份以来,本市的新盘要想取得预售证越来越难。

根据3月30日发布的“国五条”北京细则,北京将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

4月10日,北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播“市民对话一把手”节目时表示,本市新建商品房在申报预售资格时,要接受政府对价格进行的管理和引导,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果开发商不接受指导价,将不予发放预售许可证。

获批售价均涨幅不大

市住建委网站显示,“国五条”北京细则实施以来,4月份取得预售证的楼盘的拟售价格,都与该楼盘上一次的拟售价格差距不大。

如4月27日,通州项目K2玉兰湾的6号楼、10号楼获得了预售证,几乎与上一次的拟售价格相当,如6号楼的价格不到27000元/平方米,而今年3月份该项目拿证的拟售价格均在27000元/平方米以上。

4月29日,亚奥·金茂悦B2-5和B2-8两栋楼取得预售证,拟售价格分别为34234元/平方米和36281元/平方米。去年11月,该项目B2-1号楼取证,预售价格35999元/平方米。

5月4日,万科幸福汇的三栋楼取得了预售证,获批的拟售价格明显低于8个月之前。去年9月,万科幸福汇10号楼、16号楼的拟售价格约为11000元/平方米,实际成交价近10000元/平方米,而此次新拿到预售证的三栋楼拟售价格均未超过11000元/平方米。

首次开盘的纯新盘获批的拟售价格基本与周边项目持平,如位于丰台区郭公庄的北京方向拟售价格为36800元/平方米,而今年初,同样位于郭公庄的万科蓝获得预售证,两栋楼的拟售价格都在36000元/平方米以上。

团购房源拉低拟售均价

记者调查发现,在获得预售证的项目中,有一些低价的团购房源,拉低了项目的整体售价。

4月27日,位于通州的华业东方玫瑰B区的两栋楼获得了预售证,拟售价格均在16200元/平方米左右。这一价格不但比去年11月该楼盘D区三栋楼获批的拟售价格要低1700元/平方米,同时也比D区三栋楼的实际成交均价还低。

截至记者发稿前,市住建委网站显示,华业东方玫瑰在去年11月获得预售证的D5、D7、D8三栋楼已签约387套,成交均价为16352元/平方米。

记者了解到,华业东方玫瑰新取得预售证的B区两栋楼400多套房源均已被团购。销售人员表示:“这两栋楼拿到预售证后就直接卖给团购方了,不进入市场销售。”

5月5日,常楹公元有6、7、8号楼共三栋楼323套房源取得了预售证,其中,7、8号楼约260套房源已被某公司整栋购买,真正进入市场的新增房源只有50套。

据悉,常楹公元被团购的7号楼的拟售价格为24719元/平方米;并非团购的6号楼的拟售价格则高达39995元/平方米,与该项目上一期开盘最高拟售价格34625元相比,涨幅超过5000元/平方米。不过,销售人员告诉记者,6号楼的实际售价仍为目前项目均价34000元/平方米。

开发商推盘策略分化加剧

在预售证面前,开发商分为了三种化身,有一些急于快速周转以获取资金的开发商,加快了推盘速度。

“不用排号,我们房源充足,五一期间新开了两栋楼。”K2玉兰湾销售人员说。市住建委网站显示,K2玉兰湾在4月新获得预售证的共有449套房源,此前拿到预售证的房源中还有约66套可售房源。

克尔瑞机构分析指出,K2玉兰湾的景观明显强于周边楼盘,周边主要生活配套设施也明显便利,目前K2玉兰湾的售价及销售情况是价格高、卖得慢。

与上面的状况相反,一些前期热销的项目现金流比较充裕,因而多选择推迟入市,加上目前多个项目已经是无房可卖的状况,均使得当下新增入市的房源减少,这又开始让购房者担心市场上供需关系是否会改变,以及是否会引发房价方面的变化。

“以前是开发商向购房人扛价,现在是开发商向住建委扛价。但是,扛价就拿不到预售证。”有开发商表示,在市住建委对项目预售证审批的严防死守中,有一些企业今年前几个月并无突出销售业绩,如今又到项目新的节点,一直筹措开盘却迟迟拿不到证,这让这些开发商们“压力山大”。

“好多楼盘都说四五月份开盘,却迟迟不开,这不是明摆着让手中有房可卖的开发商涨价吗?”在K2玉兰湾售楼现场,一位看房人向记者表示。让他担心的是,意在控制涨价的限价措施,是否会成为双刃剑?因为易居研究院的监测数据显示,截至3月底,北京的库存量创2010年1月以来的最低水平。

本报记者陈静思

链接

首地·浣溪谷拿证后捂盘惜售

在“一证难求”的状态下,获得预售证的楼盘,有的格外惜售。

以大兴首地·浣溪谷为例,该项目已于4月28日取得了预售证,应于4月30日零点开盘。但销售人员表示:“要到5月11日开盘。”

记者了解到,首地·浣溪谷共有300套房批准销售,“现在已经排了七八百号了,5月5日是最后一天排号,只有排号的客户才有资格参加开盘前一天的摇号、选房,排号要交2万元意向金。”首地·浣溪谷销售人员说。

延伸

豪宅遇到定价难题

  “不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”是北京市住建委的两条定价红线。一个多月以来,有不少项目多次申报被驳回,又多次调整申报价格。然而,到底是拼价格还是拼关系,开发商们可谓各显神通。

“之前卖毛坯房的,现在开卖精装修,就是为了申报时每平方米能多加几千块钱。以前卖精装修房源的,现在开始紧着毛坯房源卖,因为精装修房价格本来就稍高一些,再加价不好通过审批,卖毛坯房可以名义上降几千。”通州一位开发商表示。

有业内人士也指出:“在长期限价的背景下,不排除有开发商被迫做出在产品上做减法,悖离楼盘高品质的追求。”

对于那些高端楼盘来说,如何定价、如何取得预售证,成为所面临的新问题。

在4月份获得预售许可证的13个住宅楼盘中,只有位于望京的一个楼盘获批售价超过50000元/平方米,其余项目售价都在40000元/平方米以内,而且有一半以上报价都在20000元/平方米以下。

位于大兴区西红门附近的鸿坤·林语墅,是鸿坤地产在该区域内开发的高端别墅项目。项目总经理侯守超表示,这是一个纯别墅的高端项目,计划在今年6月开盘入市,打造区域标杆项目。

而鸿坤·林语墅所在区域以普通住宅楼盘为主,售价普遍在20000多元/平方米。与之相比,鸿坤·林语墅定位明显高端,而且在精装修、健康住宅技术等方面的成本投入不菲,预计售价应该明显高于区域内在售项目价格。

如何审批高端住宅项目预售证,这让市场各方都拭目以待。

本文转载自(北方网)http://news.enorth.com.cn/system/2013/05/09/010939424.shtml

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