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“新限价房”浮出水面 北京商品房双轨限价雏形初定

2013-04-24 分享至:

在新房限价的政策基调下,北京的商品房控价体系逐渐浮出水面。

日前,本报记者通过多渠道独家获悉,北京市即将实施的商品房行政限价管理政策将采取双轨管理模式,即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理;包括高端项目在内的非自住、改善型商品房,则划入“价格监管和预售引导序列”。

尽管这一商品房限价管理细则何时出台、划分标准如何界定尚不能完全确认,但种种迹象表明,被划入“限价房序列”的商品房,无论从购买主体资格还是上市条件,均将由政府管控。而纳入“价格监管和预售引导序列”的高端项目在入市时,也需要接受政府部门的价格监管,报价偏高且不接受指导的,将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。

“所有商品房都要进行价格管控。”一位政策知情人士说。

“新限价房”浮出水面

在中央“新国五条”的调控思路下,北京市政府部门出台了最为严厉的实施细则。

与其他城市单纯挂钩居民收入增长不同,北京在确定今年房价目标时有这样一句表述:“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。”

此前,在“新国五条”北京实施细则中,这句话并未引起太多关注,但实则暗藏玄机,其正成为北京严控房价的指导政策。

在本报此前报道北京着手施行商品房销售全面价格管控后,4月10日,北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌终于在公开场合表示:“(北京)已经出台政策,加强商品房销售价格引导。如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导,将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。”同时他还透露,北京市正在研究自住型改善型商品住房纳入“限价房序列”管理政策。

一石激起千层浪,一直遮遮掩掩的北京“限价令”正式走到台前。但对于“限价房序列”的概念,官方却一直语焉不详。

对此,杨斌仅如是解释:“限价房序列管理是一个针对商品房的新概念,主要为解决自住、改善型中等收入‘夹心层’的住房需求。部分适合‘夹心层’的商品房,将纳入该管理序列。而什么样的人具备购买资格、该类房屋再上市需满足怎样的条件,具体细则正在研究中,并将很快落地。”

对此,一些接近北京市住建委的相关人士向记者解释,这次北京正在研究的“限价房序列”和传统的限价房存在本质性区别:传统的限价房针对中低收入家庭,其属性是保障房;本次北京市提出了一个“新限价房”概念,其是满足自住、改善型需求的产权完整的商品房,主要针对的是中等收入家庭。

值得注意的是,未来北京市场中符合自住、改善型需求的普通商品房都将纳入“限价房序列”,成为“新限价房”。而“新限价房”的购买主体、上市条件等都将接受政府管控。

“新限价房将通过土地出让、税收政策优惠等措施,保证其处于中低价位。”上述政策知情人士说。

高端盘独立审批

除了被纳入“新限价房”的自住、改善型商品房,包括高端盘在内的非普通商品房将被划入价格监管和预售引导序列。

这意味着,未来北京高端项目将进行独立体系审批。而在该体系中,政府部门将通过预售审批来控制其上市价格。

“无论未来具体怎么划分,北京商品房市场全面回到了行政管制时代,高端商品房也在通过发预售证环节进行管制。”一位不愿具名的高端项目营销负责人透露,尽管有关北京市的商品房限价机制有了进一步的官方描述,但是对于大多数高端项目来说,目前的日子并不好过。

“并不是外界推测的高价楼盘一律不批,或者定价高于每平方米4万、5万的就一定拿不下预售。从我们目前了解的具体执行标准来看,相比项目前期预售价格明显提价的不批,或者申请价格明显高于周边项目价格的不批。”该营销负责人说。

从3月底北京版“新国五条”细则落地至今的半个多月中,北京仅有4个楼盘取得预售证,其中并非没有高端项目。

以4月17日取得预售证的通州别墅项目红杉溪谷为例,不同楼栋预售价在23600~27700元/平方米,与2011年取证超过3万元每平方米的预售价相比下调明显。无独有偶,同样是在4月初取得预售许可证的望京金茂府新品均价为5万元/平方米,也和去年底取证的价格基本持平。

“我们想政策就算是针对高端盘、别墅项目进行预售监管,也会考虑到每个不同项目的质量品质。另外。如果一些高端项目的周边没有可类比的同品质楼盘,是不是也要考虑‘一盘一价’的情况。”鸿坤集团副总经理朱灿告诉记者,从3月底开始集团旗下位于北京大兴西红门区域的鸿坤·林语墅已经开始启动预热蓄客,其主打卖点是北京首个实现PM2.5室内监测的项目。

不过更多的消息显示,目前大量预计4、5月份入市的高端项目均迟迟没有拿到预售许可证。

而在这背后,隐藏的是高端项目开发商与政府之间的一场无硝烟争夺战。一方面,政府制定商品房限价机制,以预售审批为手段限制包括别墅在内的高端项目入市价格;另一方面,很多高价拿地、开发高品质楼盘的开发商无法接受平价甚至降价入市。

在这场不对等的博弈中,众多高端盘无奈的选择就是推迟入市。

据亚豪机构统计数据显示,上周(4月8日~4月14日)北京新增供应459套,新增供应3.9万平方米,与之前一周相比,供应套数减少了31%,供应面积则减少了43%。从目前的市场形势来看,存量住宅仅有6.4万套,创下自2006年开始网签以来的历史最低。北京楼市供求关系空前紧张。

但这仍只是缓兵之计。

在亚豪机构市场总监郭毅看来,目前北京豪宅市场的状况是,前期已经“拿证”的项目全面解套,没有拿到预售许可证的项目则陷入定价困境。

“我们原本计划6月份入市,同时在申请预售许可证的时候,肯定要参考类似获准入市项目的价格。但是如果符合自身项目品质的价格批不下来,我们也没办法,只能等。”朱灿说。

显然,面对高端盘的限价机制,能否维持项目品质卖点和价格预期,是包括林语墅在内的开发商们共同面临的挑战。

本文转载自(搜狐焦点)http://sy.focus.cn/news/2013-04-22/3169924.html

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