2013-04-18
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城南行动计划升级 新机场 建设展开 高端人群涌入城南———
近日北京城南第二阶段发展行动计划发布，将再向京西南地区投资3960亿，涉及公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等四类232项重大项目。同时，备受关注的北京新机场也选址落户北京南部的大兴区，预计投资840亿元同步规划新航城，目前正在研究制定新机场临空经济区规划、新机场综合交通体系建设规划。众多利好之下，有业内人士预言，新国门将就此崛起，大兴将吸引更多高端产业与人群入市，其楼市也将步入高端化。
在此背景下，4月12日，由本报主办，鸿坤地产承办的"新国门、新中央、新势力"--3960亿，成就京西南价值潜力发展论坛在鸿坤·林语墅售楼处举办，大兴区产业发展促进局局长叶斌、北京市房协秘书长陈志、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞、首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池、远洋天著营销总监徐海伦和鸿坤·林语墅总经理侯守超等与多家媒体代表出席此次论坛，共同探讨新国门崛起为区域及楼市价值带来的提升。
鸿坤·林语墅
项目地址：北京市地铁四号线西红门站东800米
VIP热线：（+8610）60268888
第二机场与新航城同步建设
总投资或达万亿
叶斌 （大兴区产业发展促进局）
提起大兴发展，我们从新国门说起。北京第二机场的建设，在去年年底得到国务院的批复，即将正式建设开工，目标是2018年首航。新国门的这个概念主要是对比首都机场带来的国门区域。其实首都机场并不老，但在首都机场建设的时期，建设机场的主要目的和功能设计就是飞机的起降，旅客能够进得去，出得来，但在当前这个时期提出的机场建设理念，已经与以往有很大不同。
我们现在大兴要实施的第二机场的建设，建设的不光是机场本身，还有新的航城。我们机场建设与新航城的建设是同步进行的，规划是走在前面的。目前整个机场和航城的建设最终方案还在审批之中，可行性正在进一步论证，但是总体规模将形成一个150万平方米的新航城。未来大兴区里会屹立着三个新城，包括现在的大兴新城、亦庄新城，还有未来机场新航城。对于第二机场，我们现在的理解，它既是一个项目，又不是一个简单的机场概念，它将是推动整个区域经济整体发展的重要引擎，它不是大兴的机场，北京的机场，完全是一个区域影响面广，定位高的国际级机场。最终建设方案还是以最终的审批方案为准，但目前有几个数字我们可以做一个比较。初步来说，新机场设定了17条跑道，而首都机场现在是13条，首都机场的客流量目前是7000到8000万，这个已经超负荷运行了，而新机场的规划客流量是1.3亿，是首都机场的两倍。从建设的时序上来讲，第二机场2018年一期要实现的吞吐量直接就是4500万，4500万什么概念呢？就是浦东和虹桥机场吞吐量的总和。
这个巨大的设计吞吐量隐含的是什么概念呢？如果是载客量是逐步发展的，那对交通的需求是逐步的，但是我们是一步到位4500万，这就意味着交通和所有的保障体系都需要一次性到位。这就是新机场新的特点。因此，它将带动我们所有周边的交通和市政基础设施，或者说城南地区的整个发展。在这样的一种建设思路下，城南地区原来相对滞后的交通有彻底的改变。而且所有的交通规划，市政规划，包括所有的配套规划都是在高的起点上来规划。从这个角度来讲，大兴将是新机场最主要、最直接的受益者。
我们再谈一下新航城的投资，3960亿，是第二轮城南行动计划总的投资额。而针对第二机场，有几个数字可以和大家透露，第二机场的核心区是23平方公里，它的投资额大概在2000亿，其中首都机场建设集团投入1200亿。
围绕着新航城的建设，初步规划了150万人，100平方公里的规模，包括临空经济在内的新国门新产业，专家预计可带动的投资以万亿计。从这个角度看，大兴未来的发展十分值得我们期待。
市场监管
应重点放在房屋质量细节上
陈志 （北京市房协）
根据去年年底到今年一季度的数据，我们对市场大体上做了一个判断，我们认为，从2月份以后，从一手市场看跟正常月份没什么区别，并没有出现成交量的暴增，1月份成交量较大，价格上涨较快，确实是延续了去年12月份翘尾的因素，但从市场看这是一个惯性作用。2月份恰逢春节，交易量很平稳，成交量和价格都回到了去年的平均价格的水平上。3月份成交量在10000左右，也属于正常月份。整季度算下来，市场显得很热，很恐慌，但实际跟一手房成交关系不大，主要是二手房带来的。国五条的出台导致市场上的二手房集中交易，同时带来一系列的恐慌景象，显得一手房市场似乎也过热。我认为这次一手房市场被调控是被二手房市场带来的恐慌情绪裹胁进来的。
从去年全年数据看，去年一年市场是整体平稳的，一手房与二手房的成交比例也很合理，四季度开始，市场出现了一些恐慌情绪，但这种情绪不光是市场走势带来的。一方面交易量上升，另一方面有些媒体不恰当的宣传推波助澜，加速了这个反映。而究其根源，主要是市场上的流动资金多了，货币因素带来了资产缩水的恐惧。当百姓发现自己的购房资格还有一定价值时，就都涌进了市场，而一些造假行为也集中出现。而国五条明确提出了各有关部门要通力合作，严格把关，这样造假行为有望得到尽快遏制。
另外，一些开发商的不当销售手段，人为制造一些日光盘也给购房者带来恐惧感，"再不买就没了，再不买就贵了。"这些因素综合到一起，就促成了新的调控政策的出现。在此政策下，今年房价趋稳是一个必然事件。
对于居住需求，我们最常用的就是刚需和改善，所谓刚性需求的概念就是需求不随价格波动，但实际上价格对于购房需求影响非常大，因此市场上所有的买房需求都是改善需求，无论是从学校的集体宿舍改善到独立租房，还是与父母分开，自己买房，无论哪种情形都是在改善，只不过改善的程度，改善的急迫性不一样而已，所以这些概念是很难这样简单划分的。
对于国五条，我们需要认真落实，其中最重要的是严格市场监管，提高预售门槛。但应该怎样监管，就值得商榷。对于一个产品，定价之后，承诺的价格包括哪些技术、哪些服务，配件多少、保修期多少、出现问题如何处理，都公示出来，不公示，就不发预售证，公示了就要严格做到。比如像鸿坤·林语墅，承诺过滤空气的比例，使用的技术，花费的成本都明确的公示出来，购房者看到他买到的物有所值，自然就会接受这个价格。而这样的监管对于规范市场也是一个良好的时机，也能促进住宅产业的发展。
重点发展城南标志
北京建设世界城市
进入新的阶段
牛凤瑞
（中国社科院城市发展与环境研究中心）
新的城南三年行动计划的推出，新的机场建设规划的确定，标志着北京建设国际化大都市进入一个新的阶段。上个世纪80年代，改革开放，北京市的建设重点在中心城区，经过亚运会、奥运会两大国际级赛事，北京的建设重心有所北移，这是一个北京市发展阶段性的一个必然的现象，因为北部聚集着一些优质资源，优质资源自然首先被利用。随着北京经济社会的发展，开发方向必然要转向南，所以京南的开发建设标志着我们北京市的世界城市，国际化大都市进入了一个新的阶段。与此相应的就是北京市的城市重心的南移。
提到3960亿的投资，从城市规划角度看，4000亿的投资可以满足城市建设一区，这是一个相当大的数字，对于一个区域综合实力的提升将打来巨大的影响，而且会渗透到方方面面，对于城南房地产的发展也带来了新的机遇和挑战。
房地产开发地段为王是首要问题，于此同时还有品质问题。南城的区域价值提升，自然带入高端的人才，而这些人自然会有更高端的需求，这就需要房地产的跟上，为这些需求提供新的载体。
西红门未来的商业配套
规模与西单相当
侯守超 （鸿坤·林语墅总经理）
鸿坤·林语墅的广告语是“北京，600年的等待”，这个广告语透露出的讯息就是我们这个区域的未来。明朝到现在，南城都不是富人居住的地方，北顺南兴，北顺主要是顺义开发区，顺义中央别墅区，那是富人聚集区，今天提到南兴，也值得探讨。从大的形势来说，3960亿政府投资，将拉动巨大的民间投资，因此经济发展的速度也将迎来新的跃迁。
以我们西红门区域为例，经过政府和鸿坤地产的多年努力，各方面配套已经基本完善，未来，整个西红门的商业配套将堪比西单。教育方面，我们引进了北京实验二小分校；而商业配套规模和规格更大，宜家广场、嘉悦广场、正大广场，再加上周边鸿坤·理想海的商业，百余万平方米的商业，足可以拉动整个区域的发展。
具体到林语墅这个项目，这是我们鸿坤地产继鸿坤·花语墅的又一个豪宅产品，而且我们在花语墅的标准上又做了再次升级。在规划之初，就以欧洲宫廷建筑"爱丽舍宫"为参照样本，以新古典主义风格手法，规划和建设了5万平米坡地园林。
林语墅的优势不仅是地处四环，健康宜居和智能化也很突出。大兴区2013年预计平原造林面积达57413.1亩，其中大兴区京开沿线东侧五环以内，计划造林1万亩，快速建设城市绿肺。此外，平原造林还涉及榆垡等14个镇，空间布局为“一带、一河、一区、一湿地、两路、多组团”。
此外，我们鸿坤·林语墅是北京首个实现PM2.5室内监测的高端项目，主要是采用了国际顶尖品牌专项设计的新风及空调系统，通过全空气交换系统及多联机VRV，除了实现室内恒温恒湿外，还做到了恒氧恒洁，恒洁是指对PM2.5的净化率可达99%，对PM0.3也能达到90%。从这个角度上说，我们不光满足的人们发展和享受需求，更重要的是保证了业主的生存需求。
有数据表明人类有68%的疾病与空气有关，鸿坤·林语墅的恒温恒湿恒氧恒洁都是围绕空气来考虑的，不仅可以过滤99%的PM2.5，更小颗粒也能阻挡，而且室内空气每小时全部更新一次，无论室外空气如何，室内独有的小气候就为居者提供一个更加健康安全的生活环境。而且不只是室内小气候，社区再生能源的利用、装饰材料的节能环保性、社区的低密度都是鸿坤·林语墅健康人居的主要特色。
西红门区域
发展优势明显
赵秀池
（首都经贸大学土地资源与房地产管理系）
目前北京的中心城市和核心城区高度聚集了优势资源，人口密度也最大，核心区人口密度是城市发展新区24.43倍，生态涵养发展区的109.88倍而且趋势是还在聚集，不管是常住人口，外来人口，绝对数量增长都比新城要快，因此我们必须要加大中心城向外的推力，增强新城的吸引力。高标准建设新城，特别是重大公共项目的落地，像首都第二机场，就是这种趋势下的必然选择。
咱们的交通疏解意见，后来专门增加了一条关于人口和功能的，一开始说交通怎么建，怎么多修地铁，老讲这个，我说那个都是供给的事儿，你得讲需求，为什么交通堵是因为人多，为什么人多是功能的问题，把人疏出去交通才不堵，专门增加了一条，在交通疏解意见里面，进一步完善城市规划疏解中心城功能和人口，认真落实北京城市总体规划使2004年到2020年这个规划，当时对这个规划的诟病很多，我说规划很好，两个多中心，多中心就是新城，新城还没起来，我说要落实这个规划，严格控制中心城的建设总量增量，加快新城建设，大兴是重要的人口承接地，承接中心城人口的疏解，疏解人口的同时，各种配套资源，优质公共资源都要往这儿疏解，包括亦庄的同仁医院，大兴的新航城，南城规划等。要想有效疏解中心城功能和人口，就必须加快教育、行政、医疗、卫生等公共服务资源向新城配置，鼓励就近就业，从源头上减少交通出行需求，以西红门这个区域来看，作为重要的承接地，这里现有的区域优势就非常明显，基础设施，环境水平已经非常完善，又有多个政策支持发展。一个是南城规划，新城发展规划。二是新航城的建设。第三个优势是，亦庄新城的建设，包括南海子公园在内的一系列环境建设。第四，这里有后发优势，目前还处于价值洼地，未来潜力很大。
具体到每个楼盘上，马斯洛的需求层次理论中提出，人的需求分为五种：生理上的需求，安全上的需求，情感和归属的需求，尊重的需求，自我实现的需求。生理、安全需求是刚需，而情感和归属、尊重和自我实现的需求在一定程度上也是刚需。别墅可能更多的是满足后三种需求，满足精神上的需要。因此即使是别墅的需求，它也是一种改善型的，或者是享受型的也是一种刚需。
开发商品质提升的意识
远大于对房价的追求
徐海伦 （远洋天著营销总监）
企业目前对于政府出台各种调控政策都很适应，因为大型房企都会制定自己的三年计划、五年计划，其中都会对一些地产行业相关政策进行预测。我们是处在社会主义市场经济下，国家完全不管市场是不可能的，在这个大前提下，企业就要能够适应这个市场的环境。
我进入地产行业最早做的是三元桥的项目，2007年，当时售价4万元，后来又做了北四环的项目，价格依然是4万，而如今我做的项目在五环，售价还是4万。三年前看五环的位置觉得很远，但城市在不断发展，现在大家看到五环的位置已经像当年看四环一样，而且房产的价值和品质与过去已经不可同日而语。
我们今天看到鸿坤·林语墅这个项目，位于四环，但无论外形还是园区规划都具备了一定的水准，内部设施构造与二环的MOMA产品类似，这说明开发商品质提升的意识远远大于它对于单纯的房价的追求。而且目前我们非常看好大兴这个区域，房地产的发展或者城市的发展、区域的发展应具备天时地利人和。
天时就是国家，它对一个区域的政策投入，是区域发展的最主要原因，像首都第二机场，这样一个好的项目就为大兴的发展有了一个强大的动力保障。
第二点，是地利，现在的北京开发土地是稀缺的，往西、往北、往东发展是有限的，只有往南部有大量的土地，这就是后发优势。现在大的品牌开发商在南城扎堆，这些专业的企业对房屋品质的要求是很高的，与此同时就带来房屋质量的提升。
人和就是开发商开发水平的提升。过去开发商土地储备比较多，但现在土地储备每家公司都非常少，每个开发商会将土地价值最大化，会花费大量的时间研究它的产品。所以，我认为大兴这个区域，未来项目产品的品质应该是超过目前已经呈现的。这种趋势会让大兴五年前和五年后发生巨大的变化。
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