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2013环首都经济圈房地产价值与置业峰会

2013-04-14 分享至:

主持人:各位来宾,早上好,今天第一场峰会是环首都经济圈地产价值与置业者论坛。今天请到了很多重量级的嘉宾,其中有:

国家研究发展中心发展战略与区域经济研究部部长李善同
河北省科学院副院长杨连云
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存
南开大学滨海开发研究院院长助理薄文广
精品购物指南生活中心房地产编辑部主编胡莲
九鼎集团副总经理周帆

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围绕首都经济圈经济的发展与房地产业未来发展的走势和置业的价值展开深入研讨。下面论坛开始,首先我们有请国务院研究发展中心发展战略与区域经济研究部部长李善同,有请李部长发言。

李善同:这次学习机会对于我来说还是非常好的机会,但是我就想最近我们最后的项目研究给大家讲一下最京津冀这个地方发展潜力还是很大的。现在借用一个世界银行一个新的书叫做金色增长。金色增长主要讲对欧洲的发展模式要重新认识,金色增长,金色这俩字是怎么出来的呢?是根据2006年的诺贝尔奖的获得者,他有一个理论,就是叫做是经济增长的黄金日。因为经济增长不是光是为了当前,还是为了未来保证经济能够繁荣,能够满足人永久的需要,所以说你的投资率有一个相当的最优的水平。

所以用黄金表示对未来的增长,对一个地区有一个可持续的发展能力。那么就看一下京津冀的发展状况。首先来看看京津冀的增长状况,这个是中国各个地区的经济增长,我们看到在最近这些年天津经济增长在全国来讲是最高的。河北增长速度也比较快。但是这两年北京和上海的增长速度都比较低,这个是经济增长天津是很有潜力的。

从人均来看,天津已经在全国各个省市比较起来,天津的人均的GDP的水平现在是全国第一的,超过了上海。、可以看到,京津冀地区在总体的基础指标方面增长势头是很好的。那么在贸易来讲会促进一个地方的发展。我们可以看一下京津冀地区的国内外贸易的状况。现在讲扩大内需,实际上需求一方面对一个地区来讲,对外需求就是跟国外的贸易,还有跟国内其他地区的贸易。所以可以看一下,京津冀地区,对国内贸易总量来讲,无论是河北、天津、北京地区,国内贸易都是非常高的。

北京市劳动力优势在全国排在第一。河北省劳动力潜力跟全国平均水平差不多。另外一个很重要的就是现在讲创新驱动。京津冀创新的衡量比较,现在看的很多指标,一个是研发费用的支出。可以看到红的这部分就是说,北京仅次于上海,但是也是很高的。所以研发之后是很高的,天津和河北省大家可以看到跟全国比较的位置。

另外从人均GDP水平,天津是全国第一的,那么北京也很高。从劳动生产率来讲,北京和天津的劳动生产率高于全国平均水平。所以从基础指标来看,京津冀地区在北京,在全国各个省市比较起来,是处于领先位置的。从贸易来讲,当然河北省对外贸易依存度是比较低的,但是我们要考虑一个地方的外埠需求,不能光考虑国外的需求,还要考虑区域以外的地区的需求。也就是说国内的其他地区的贸易,拿这个指标来看,京津冀地区贸易依存度在全国也是比较高的。所以这说明这个地区的贸易状况是比较好的。

从国外直接投资来看,利用率应该说和珠三角、长三角是比较相近的。但是在国内的资本浮动上,京津冀更倾向于储蓄,而资本的活动是居于中位,没有明显优势。从企业来讲,京津冀地区总体来讲还是比较处于比较好的位置,但是与长三角和珠三角还是有一定差距的。

从劳动力的状况来看,综合年龄构成,教育程度,工资水平和预期寿命多方面指标来看,北京的劳动力是具有优势的,天津有比较突出,但是河北省相对来讲劳动力的潜力只达到了全国的平均水平。从创新来看,应该看京津冀地区创新活动是应该在全国很有优势的,特别是在进驻市场方面很有优势。

从政府的规模来看,应该说京津冀地区是达到了在全国平均水平,没有偏离过高的状况。从基础设施来看,京津冀地区都是有比较明显的优势的,无论从铁路和公路以及机场方面。所以从总的来看,我觉得京津冀地区应该说从未来发展,如果说把它已有的在贸易、创新基础设施优势能够充分发挥的话,能加强内部的这种协作的话,我们觉得京津冀地区的发展潜力是非常大的。

主持人:李部长提到京津冀这一块,北京在全国应该属于第二的位置。京津冀和环首都经济建设已经成为世界热议的话题,在两会上,两会之后地方政府召开的两会,包括政府工作报告中都提到,其中北京市王安顺市长在两会当中都提到了要加速环首都经济圈的建设。河北省和天津都在这方面有一些举措和动作,今天有幸请到河北省社科院院长杨连云院长,他在河北省环首都经济圈建设方面有非常多的研究,也参与了河北省这方面的课题,包括规划的制定。杨连云院长的演讲题目是京津冀区域合作的历史、现状以及展望。欢迎。

李连云:关于京津冀区域合作向大家做一个汇报。京津冀区域合作问题搞了20多年了,有所进展,但是和长三角、珠三角比较起来还是有差距。

现在关键是一些问题没有解决。所以进展不大,首先第一个就是现行的财政体制的问题。这个体制严重的制约着不同行为区域的各个方面经济合作。制度安排,去考虑整个区域的合作。

第二个问题,就是北京的定位,我认为到现在都是不清楚的,北京到底要办成什么样的。要建成一个什么样的投资。咱们要把所有的中心都搬到北京,北京能不能承受这么多的功能。

第三,现在首都经济圈纳入国家十二五规划,但是京津冀三家各有各的打算。从河北来讲,重点发展环北京的十四个县区,而北京重点考虑的是我的远郊县。

第四点就是说,城市化战略给我们京津冀合作带来了机遇和挑战。河北的十个县区,就是环首都经济圈,比如说廊坊、固安一直到涿鹿、赤城、兴隆,一直到三河,环首都的14个县区,他们接受北京的产业转移,成了北京的房地产的发展。

再一个好消息就是说,北京省现在十二五就要实现县县通高速,客观上就形成了北京的七环。现在已经基本上连的差不多了,涿鹿到涿州,也过北京十个五,这个高速今年年底就通了。这样一直环北京有一个高速公路,实际上是北京的七环。

那么这个交通就大改善了,这些县城他们发展一二三产业,发展房地产产业,搞休闲旅游度假,这是很有潜力的,可以使各地搞房地产的企业家到那儿大有所为。

谢谢!

主持人:谢谢杨院长。杨院长从京津冀区域合作的历史、现状及展望提出很多深刻思考,并且对北京和天津,包括京津冀一体化的建设和环首都经济圈的建设给出了很好的建议。区域经济的发展会带动房地产市场的一个融合,实际上我们知道现在大家通州的房子和燕郊的房子已经联系在一起了,大兴和固安的房价也有一个联动和互动,通州的涨燕郊的就涨。所以房地产在承接人口居住和人口分布和居住方面已经形成了一个主动的融合。这方面可能由于房地产的一个特殊性和居住的满足性,实际上没有受政府这方面的规划和调整,已经融合在一起了。

所以,房地产,环首都经济圈里如何置业,这些区域内房地产的走势将来会怎么样?接下来再请亚太城市研究会房地产分会会长,陈宝存先生对房地产的判断和分析。有请陈会长。

陈宝存:大家都在批驳前十年的宏观调控政策的错误方向。我一直在批调控的。因为当时咱们的国办细则方案出台的时候,做一个评论节目。凤凰卫视的全民相对论,闾丘主持的节目,我当时说,国五条促涨北京五环以外的房价。第二,促涨北京市中心的房租,就这两种作用,其他作用不会出现。

我知道北京现在难题很大,比如说在城市中心拆迁,去年在北京书记拆迁的时候,首都经贸大学的高老师,他们在南锣鼓巷搞一个市场调查。一个将要被拆迁的业主,人家要多少钱?8平米要1500万现金,一亩地13亿的拆迁成本。那么现在北京的CBD最高是两个亿的出让价,北京四环根本拆不动。不管幅度还是拆迁过程中,北京市在拆迁上的不作为,就造成拆迁者胆子越来越大。六环内两年之内涨到3万是不可改变的。

这两年有一个出让的土地,出价率到100%多,去年为止,北京还有5块钱,集中在北京六环附近的5块地的土地出让,我相信到2.5万还有3万的价格,这根本不可改变的东西。至于说北京京19条之后,现在所有的现象措施有没有用?大家看,肯定无用。

那么现在这种状况如何改变?只有加大土地供应。可是北京现在已经完完全全在六环附近在争夺,开发商现在要决战六环,六环半就是河北省,就是天津。这就说到了整个区域合作问题,现在京津冀是十分平衡的,刚才在微博上一个星耀五洲那个项目,我们一个合作伙伴说,如果京津冀搞得好的话,他比较平衡的话,星耀五洲不至于死掉。但是咱们现在,现在经济差距泰达,十分不平等。北京、天津只不过虹吸河北省。

现在城镇化的进程,我最关注的还是厉以宁教授的观点,新城镇化是城市老城区的开发,城市新城区的开发,加上城镇的开发。那么未来的目标是多少呢?人口布局是怎么布局的呢?70%集中在城市,20%在城镇,10%留在农村发展农业,这是一个方向,想最近包括李总理所有的讲话也是在一直强调,就是东中西部的规划,中小城市的规划,然后城镇的这种平衡发展。那么中国未来可能需要50年的时间,跟美国类似东中西部都平衡了,那中国才是强大的过程。

谢谢!

主持人:陈总一直是观点比较鲜明,而且有很大的数据支撑,这个也是供我们进行参考的。京津冀的合作刚才我们请了国务院发展中心和河北省社科院,但是我们知道最早的京津冀的高铁半个小时通城化,2008年高铁通车的当天,我们在房产组委会和天津的所有的开发企业,我们在天津曾经搞了一个论坛,包括请经济学家赵晓,包括请大的开发企业,都对京津冀的一体化和房地产联动做了深入分析。

那么天津在环首都经济圈,在京津冀合作当中扮演什么角色。两地当中有哪些互补和融合,也是我们一直期待看到的。下面我们有请南开大学滨海开发研究院,薄文广院长助理给我们发表他的观点,大家欢迎。

薄文广:我也不是房地产专业,我只是对房地产关注比较多。我大概说一下我的看法,在房地产这个行业,京津冀之间的关系与其说是互动发展,还不如说是三个明显特征不同,且几乎没有关联。京津冀合作房地产,目前只做的比较好的是燕郊,而且燕郊几乎是作为北京外来人口的睡觉的地方,晚上在这儿休息,然后坐车去国贸上班,因为房子比较便宜,去燕郊睡觉,仅此而已。

北京的土地,每年供应3.5万套的土地,虽然有限的土地供给,但是北京的房地产需求不光是北京人,甚至包括天津人,包括上海人,北京房地产需求是全世界北京华人都希望来北京买房子。

但是对北京房地产的需求是全世界有钱华人都想在北京要一个房子,那北京全部要买房子也不够用。所以北京房子我认为,北京房子肯定还会涨,政府没有办法控制的。因为大家都知道,这个差距太大了,市场需求太大了。以后控制销售价格,现在都在实施。不知道销售超过多少价值,就让北京抽签。

天津房地产,天津一大块是本地人口的刚需,是大量外来人口一致的需求。天津作为一个非常特殊的,他们只需要负担50到60万,就能买一个天津户口,天津的分数线比山东、河北低了好几十分。

天津的房地产没有重点开发区域,没有大家所公认的天津豪宅区,是非常分散的,而且四处开发,我认为认为天津房价会开发,可以靠集体资源维持的,更多是经济发展和人口集聚带来自然结果,河北省房价会缓慢增加。

说一下对前期的展望。新世纪中国区域竞争日益由单个城市竞争日益转向城市群的竞争,各自为战的阵地战,城市群发展已经成为新格局,城市群内部是合作竞争,在城市群之间一定是竞争大于合作。所以京津冀都意识到,尤其北京、天津都意识到了,只有大家合作才能够共赢,如果大家不合作,全部都被PK掉。所以说这也是2013年3月26日,北京天津他们终于守在一起了,签订了协议,加强合作,我感觉到河北确实不高兴,除了天津东边,剩下天津、北京全部是河北人,对于现在的空气,北京环保局一直报怨,但是很不幸,河北烧煤,天津烧煤,所以你有雾霾天气,许多不是北京引起的,这就是我们不合作的代价,你再有钱,你呼吸的空气跟我一样的,你喝的水跟我是一样的。所以京津冀合作的前途是光明的,但是道路是曲折的。我相信经过我们不懈努力。

主持人:我补充一个观点,天津和北京的合作除了行政上的管理以外,还有一个巨大的文化差异。我不知道大家这个有没有关心过。比如天津人和北京的,天津是一个市民社会,而北京现在是众多在一线是全国各自的移民城市。那么这两类的老北京文化、新北京文化和天津现在依然作为主力存在的,除了滨海新区移民多一些,市区的市民文化,我觉得是我们中国的两类文化。而长三角和珠三角,除了语言有略微差异以外,文化价值,文化趋向是接近一致。

回到房地产来,现在开发企业已经主动到行政上的接近和天然的优势。包括京城两地的开发企业在互动,那么从开发企业的布局上来看,我们都知道很多像万科都是在京津事业部或者是华北事业部,开发企业包括房地产业内,对于房地产的融合和京城一体化,包括他们项目怎么考虑,怎么看待这个市场,下面有请北京新景祥房地产经纪有限公司王晓颖给我们讲一下她的观点。

王晓颖:各位嘉宾,在座的各位朋友大家好,非常高兴参加2013北京春季房展系列峰会环首都经济圈房地产价值与置业的交流与学习。目前北京业务都集中在京津冀区域,今天就这个平台来简单讲一下对京津冀经济圈产业新城发展潜力一些基本理解。主要从三点来谈:

第一点,无论是环首都经济圈建设,还是京津冀都市圈建设其核心都是要整合京津冀各自的优势资源,共谋产业融合和发展,推进京津冀一体化,加速迈进同城时代。

第二点,京津冀新兴产业聚集区,正在从单一的生产型原区建筑,向服务、消费等多支撑的城市型经济转型,并实现产业化推动城市化,形成配套完善,宜业宜居的产业新城。

北京的亦庄,大兴,天津、河北都是在沿着以产业发展来带动城市建设区域开发模式。通过产业园区化,园区城市化,城市现代化,产城一体化,来实现匹配与融合发展。这种产业新城模式,既继承了传统园区的优点,实现产城融合,推动经济发展从单一型园区经济,向多功能的生产、居住、服务、消费等,多点支撑,并通过商业行动的不断完善,不仅发展了产业,同时还留住了人,实现了产业化推动城市化。

房地产成为带动新城的核心力量,催生了大量置业宜居的新热点。正因为产业的支撑,很多新兴产业新城都具有鲜明的特色。同时在北京限购限贷的条件下,这些区域以交通条件成为人们置业的首选。

综上三点所述,将会进一步带动新兴产业聚集区城市化,形成更多宜居城镇,谢谢大家!

主持人:这次活动得到了精品购物指南等众多媒体大力支持,精品定位在白领阶层和中高端的青年优秀精英的杂志,这些人也是买房的主力,也是生产生活和各个行业当中的中坚力量。下面有请精品购物指南生活中心,房地产编辑部主编胡莲来给我们大概谈一下她对房地产的理解和观察,有请胡主编。

胡莲:各位领导,各位专家,以及现场各位购房人员大家上午好。今天我们作为唯一的媒体代表来发表一下我们媒体对环首都经济圈的置业以及产业的发展理解和观察。环首都经济圈提出来已经5年了,3年见成效,5年大发展,从环首都经济圈提出现在三年时间了,有没有成效?未来还有两年时间,能不能大发展。在这个情况下召开这个论坛非常有意义,去检讨和展望是非常有意义的。

那么今天话题就是两个话题,一个是环首都经济圈,一个是房地产。从房地产角度来说又不一样,环首都经济圈,房地产是最受益的行业,从过去几年来看,周边房价已经坐上过山车,从涿州、固安有一个飞速上涨的阶段。去年年底有一个价格回落的过程,也是受严厉调控的影响。

从燕郊区域房价突破万元,到今年年底曾经一度下跌,应该说是一个过山车的走势,受到宏观调控的影响,就是周边房价也受到一些冲击。但是,为什么有这种过山车的走势呢?因为对接政策没有实际性的动作,而且虚无炒作很难支撑这个市场。所以一段时间以来,环首都市场变成一个风险。现在情况有一点变化,现在环首都经济圈面临过去从未想过的机会,就是北京的房地产调控政策。目前我们认为就是说,并不像政府所说的调房价或者这样那样的调控目的。从本质上来说,就是降低北京的房地产交易量,抬高北京买房置业的门槛儿,无论资格审查,包括首付比例提高,利率的提高,所有这些都指向同一个目标,北京房地产进入准管制的状态,不是一个正常的市场状态,是一种管制状态。

所以这个给环首都经济圈的置业带来了很多的机会,过去几年说溢出效应,更多是市场行为,我认为周边房价低或者认为周边有一定前景我去买房。未来几年的管制状态下,环北京置业更多是政策性的,在北京我不具备这样购房资格或者这个门槛儿不是普通购房人能够接受的了。所以环北京置业未来几年面临的机会是政策抵赖的机会,是逼出来的机会,所以我们认为环北京置业的黄金十年可能刚刚开始,谢谢大家。

主持人:其实政府或者是主管部门应该正视这个市场的现状,应该主动做好这方面对接,比如说通州,昨天讲到新城的时候,包括大家现在有一些新的提法或者说抱怨,我们说通州不通,因为只有一条快速路,还收费。那遇到下雨或者其他的,通州一辆车坏了,整个堵了半个小时,每天109交通台都在讲。通州不通,顺义不顺。顺义最晚建设地铁,现在还有地铁在望京倒不方便。大兴不兴,大兴产业需要一个过程,生物医药基地和文化基地,还是需要一个过程,没有更多企业在那里开工生产,所以人群和居住还有一个分离。

所以房山如山,现在到房山,是9号线下来还得换,还有一些地区不通,这些区域的基础设施建设和达到率还没有达到大家居住的一个,能够适应的范围。现在北京市也在提,能够在北京四环之内任何一个地方走10分钟,之内能够达到地铁站,然后从北京的任何一个角落到另外一个角落,一个小时要达到,所以地铁的加速建设,包括现在各条线的布局,包括10号线今天就要联通,在城铁交通运输和基础设施的建设。但是在细则上,我们坐地铁,第一天6号线通的时候我们就去坐,应该来说我们也坐过地铁,但是我们找不到这些出口,从标识来看去管理和引导。

而以我个人经历来看,我到日本去,我在东京不会转向,因为我在地下任何一个地方都可以顺不这不同颜色的标识达到标有汉字的任何一个出口,东京很好的地方就是所有地产站都是汉字,所以中国人完全可以去。

我们现在换乘上,13号达到站,在标识上也有不同的队伍。我们就拿6号线为例,6号线不知道有没有坐过。有标着橙红色颜色,还有其他严肃,跟6号线的换乘,为什么不能用一个同一个颜色,就是同一个地标和标识,所以这些细节上我们觉得在建设上可能需要规划,可能需要建设。

在其他国家,包括上海我们看到,地铁可能就在超市和购物中心里边就有一个出口。而我们看现在十号金,金源是一个大的综合体,但是从火气营桥下来,但是地铁能不能开始,或者是现在很多地铁上干,从地铁出来马上到了写字楼或者是购物中心,现在就不能拐这个弯,当然建设地下限。

房地产这一块有很多问题,还需要进一步研讨。下面有请九鼎集团副总经理周帆。

周帆:今天很高兴参加环首都经济圈价值与置业的研讨会。今天这个会议非常有意义。自从环首都经济圈战略提出来以后,河北省就圈定13个县市作为跟环渤海经济圈进行对接,同时也取得了一定的发展,所以今天我主要谈谈养老地产的发展展望。第一个话题,我国人口老龄化的到来,以及我们休闲产业的发展到来。

从这个产业来说应该是比较大的,河北省三个区县主要指标是跟2013年翻两番,47.3%达到60%以上。所以从这个角度来说,对我们开发商来讲应该是看到这个商机,现在已经进入了那个场地开发。

第二点就是城市化发展是我们前进的动力,因为城镇化发展角度提了很多,十二五规划中提出,到2015年我国城镇化从17.5到51%以上,全国人口发展规划将于3月份进行提及,180多个以上,所以城镇化也是我们作为开放的角度来说,应该是一个很大的机遇。所以,我们作为房地产开发商的角度来说,房地产发展角度应该是我们下一个开发的黄金周期。

城镇化发展速度,下一个经济增长黄金十年,是一个重要内容。随着产业升级转型,第三产业协调发展,支撑发展动力,成为房地产显著发展的有利保证,当然我们要清楚认识到,房地产产业转型发展趋势,以及力量。

尤其是在面对老龄化的趋势,以及我们产业的需要,所以在体制发展中需要房地产开发的角度来说,一定要脚踏实地,根据社会需求然后进行选择性的自主开发。

第三条,我们房地产行业既要进行转型,尽管房地产税档期内难以全部推广,到房价过快不利于社会稳定,因此房地产调控,包括新国五条也好,包括以前国十条也好,都是针对房地产进行调控的。所以这个调控政策,有可能今年新国五条,明年可能会出现。所以从这个角度来说,我们房地产开发企业一定要做好转型,如果不做好转型。

随着中国房地产发展,我相信是房地产开发企业一个有利的转型机遇。第四点,环首都经济圈面临的历史机遇,环首都经济圈是河北省的固安,包括香河,燕郊等等。尤其是固安,第二阶段计划已经发布了,于2009年第一阶段完成计划,此次计划是城市功能,由北京市发改委发布。持续效率94项,新建项目138项,所以从这个角度来说,对于固安的发展厚度是非常大,再加上固安有对接新首都机场。我们对房地产市场也存在信心,谢谢大家。

主持人:谢谢周总精彩发言。周总的发言我们注意到几个关键词,之前嘉宾一直没有谈到的,就是关于养老、城镇化,这些关键词都赋予了环首都经济圈的置业的一些想象空间。环首都经济圈一直在精耕细作,包括在琢州、香河都有效果,天津都有效果。下面有请鸿坤地产京东区副总经理吴艳给我们谈一下环首都经济圈休闲养老置业的发展和展望。

吴艳:感谢本次论坛为长期以来工作在环首都经济圈的商人提供了交流平台和学习机会。鸿坤地产也是参与了环首都经济圈的工作中,对区域发展积累了一定的经验,很高兴跟大家分享与探讨。

刚才大家说北京人口规模已经超越了城市的承载极限,例如大家熟知的交通拥堵,住房的相对紧张,包括前一段时间的雾霾、生态安全的威胁,只有把首都的人口,包括一部分的产业和部分功能向外疏散,才能解决这样的问题。

随着北京周边交通不断完善,其实周边新城进行时间在不断缩短,大家已经知道有一小时生活圈,还有2小时生活圈,对北京刚需的客群,产生的吸引力我想也是越来越大。

上个月公布的国五条的细则,限制购房资源的人群会被再次溢出,从市场需求也已经开始已经到房地产加快的速度。

刚才我也介绍了从政府的政策规划已经有了,从生态环境未来我也可以看到也已经具备条件。便利交通环境已经具备,市场需求也是客观存在的。建设环首都绿色经济圈还缺什么?我想作为开发商,作为环首都开发商贡献什么,这两个问题具有同样答案,那就是提高居住品质。作为中国地产百强企业,鸿坤地产随着大北京的发展步伐,也已经进入环北京绿色经济圈,鸿坤地产布局湘鄂、承德,天津等地,湘鄂地区开发了低密度休闲产品,罗娜河谷,独创的建筑理念,凭借着国家4A级220公顷,打造了容积率为1的典范,成为一个标杆社区。

那么承德的小城是在承德避暑山庄70万方国际生态休闲区,有是高端住宅,包括低密度区域的建成,成为承德的生态宜,成为温泉产品的开篇之作。

以上是北京的环首都经济圈的项目。环首都经济圈是未来高端市场发展,是具很强后劲,坚信通过地产商和政府努力,谢谢各位专家指政。

主持人:谢谢吴总的发言。吴总的讲话给我们描绘了一副环首都置业,环首都买房的升值前景,一线开发商,吴总的判断非常有价值,对市场调研,对市场的这种感受是最充分的,我相信购房置业的各位买房人,应该可以去参考。

本文转载自(地产中国网)http://house.china.com.cn/newscenter/view/652229-8.htm

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