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毛大庆:遇见2017 蜕茧成蝶

2017-01-25 分享至:

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以下文字全部来源于鸿坤集团高级合伙人、执行董事毛大庆在鸿坤2017年会上的主题演讲。

货真价实,干货满满!

 

大家下午好!

 

鸿坤集团今年在自己的主场开年会,确实气势磅礴,非常令人振奋!我想今年在自己的体育馆里,面对值得我们骄傲的成绩和值得向往的新一年,是一个非常好的开始!朱灿《年度总结及规划》的报告做的非常务实、具体、落地。对于集团的每一个板块都做了非常详实的工作分解。今年鸿坤集团有新的变化,实行了地产板块的轮值总经理制,进一步推动合伙人文化的落地。

 

现在我们换一个视角,我想站在更广域的视角、更广泛的市场,从大的趋势、国家的走向趋势、行业的趋势,以及我们政策的趋势角度上,跟大家简单的分析一下过去的2016年和即将到来的2017年。

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宏观经济,中国的房地产从来都不可能离开宏观经济的分析。

 

我认为2016年给我们一个更重要的启示,原来的宏观经济分析,只重视国家的宏观经济,2016年开始,我们特别重视国家的宏观经济以及国际的宏观态势发展,这是与整个国际格局的大变化有关。在前不久召开的亿润投资峰会上,我们请了李稻葵做了2017年的展望,他就中美之间的三个有可能发生的比较重要的竞争领域进行了较为深入的分析。

 

在此,我将再次进行透彻阐述:我们从来没有像哪一年出现这么一个高频的词“黑天鹅”。我们讲的是经济事件、政治事件、国际事件里面貌似非常小概率的事件,而最后却发生了。这些事件的发生都会引起对未来重大的国际走势、世界格局和经济环境的变化。从来没有像2016年这样,黑天鹅满天飞。川普当选、昨天晚上在白宫发表了为人民服务为主题的就职演讲、英国脱欧、朴槿惠退职、国内的万宝之争、乐视事件、年底融创的收购事件....信息量大的出乎意料之外。

 

在什么样的环境里面是黑天鹅频出呢?人类社会有一次这样的时代,大约发生在19世纪后期,工业革命浪潮最高的时候,世界环境的竞争发生了大的格局性的变化,那时候出现了很多的黑天鹅,包括希特勒以及纳粹。

 

我们看到过往的事件发生,需要提醒各位,比如对于2017年我们要留意川普新的美国政策的定位。昨天晚上的演讲不知道多少人仔细的听了,其中除了对奥巴马的全面否定,最根本的是要提升全美的中产阶级和劳动力,特别是低层劳动力的收入能力,福利以及他们的生产能力。这意味着美国制造业的回流,包括美国的实体经济进一步的提振,可能都对我们的未来产生很大的关联,特别是美国制造业,美国企业全球化转向回流本土的时候,美国制造对中国制造的挤出效应,给我们带来了出口上的巨大压力,同时货币上的压力也是值得关注的。

 

另外,欧洲的复苏依然非常脆弱,政治风险没有排除,英国脱欧的程序非常复杂,充满变数,德国的另类选择党民调支持率快速上升,使得右翼民族主义的代表又一次站在德国的舞台上。美国经济复苏和美联储的政策收缩导致全球的流动性紧缩,给整个新兴市场和新兴国家都带来了非常大的货币压力。在贸易保护主义的驱使下,对出口依赖度高的新兴国家来说,将面临严峻的外部调整,这将会给我们带来很多变数。日本的经济低迷,印度的废钞令等,都和美国的通货紧缩有很大关联。2016年中国经济面临非常严峻的下行压力,2017年会怎样,我们还是审慎的乐观。

 

2016年的后半部分,我们也看到了部分经济指标有着非常明确的复苏气象。举一些例子,比如说零售消费品,2016年后半年平稳增长,消费者信心指数持续回升,汽车消费保持强劲的势头,进出口的下行,同比降幅收窄,投资增速逐渐趋稳,工业利润持续改善。我在想,我们经常看到朋友圈里面讨论中国经济的各种压力以及美国经济变数对我们带来的不确定性,但是中国这么庞大的经济体,克服种种不确定性的能力还是审慎乐观的。昨天我与一个著名的经济学家讨论,说外汇的压力使得我们国家把各个口子扎紧,防止人民币外流,担心几万亿的外汇储备瞬间灰飞烟灭。但是我们讨论的时候说中国的外汇储备真的很重要吗?我们是从一个没有外汇储备的国家走到了将近十万亿外汇储备的级别,这样的过程中,如果我们今天豁出去,这几万亿的外汇储备不要了,也不会对中国产生颠覆性的问题,当你的实体经济真正的变好,科技业、制造业真正的企稳,外汇还会回来,并没有那么可怕。人民币对美元的持续贬值是大家关注的事情,应该说贬值的周期我们看来尚未结束,国内的利率政策在趋于稳定的状态下仍然处在一个不确定的状态里面,防止美国加息导致的连锁反应,还仍然是值得我们关注的。

 

这个连锁反应会出现在房地产上的是什么呢?是人民币的加息以及人民币通胀的进一步紧缩。这对我们来说是非常重要或者说非常需要关注的一个不确定性。

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除上述之外,投资、消费、出口这三架马车,在过去的这一年里,我们也都同样有着各种各样不同的问题和机会。

 

首先看一下投资:其实过去的一年里,基建投资贡献过半,增速放缓。制造业和民间投资明显疲软,民间投资对内疲软,对外积极。这个过程中基建投资和其他的投资成为了社会经济投资维稳的主要力量,房地产仍然贡献巨大。社会消费品零售总额略降,2016年的消费者信心在持续回升的状态里,贡献比较大的是汽车行业,汽车行业里面特别贡献的就是新能源汽车,当然这跟政府的政策引导,以及我们的空气、大气环境有关。

 

我在年前走访了一些新能源汽车,包括卖车的一些销售网点,感觉好的新能源汽车,包括特斯拉,连货都没有,确实汽车行业过去一年消费领域拉动很明确。2016年全国去产能的政策,这是国家的大的政策导向。

 

全球的状态,刚才我提到了经济复苏仍然不确定,特别是美国制造开始对中国制造产生了挤出效应。大家可能看到了曹德旺现象以及川普对美国制造业的喊话,主要喊了一些大公司,包括苹果等公司,希望他们把制造业拉回美国。对于世界的影响是什么呢?他跟这些企业说:你们把制造业留在美国,我给你们大幅度减税,如果把制造弄到外国去,你小心我惩罚你,甚至别想再回来。喊的非常坚决,毫不留情。比如说苹果,如果我们从中国搬回去美国,廊坊、河南这些大型的富士康组装基地,很多厂子都会关闭,这些都对我们是比较不确定的未来。另外中国的商品出口在质量和技术含量还没有能够得到很大提升的时候,美国制造业如果在未来的一年里迅速增长,对我们确实又是比较重要的经济阻击。

 

回归到房地产领域,国家政策上,大家可以看到最后一个季度的中央经济工作会议,有两个重要的要素,一个是房子是用来住的,不是炒的;另外新一年的工作主线将紧紧围绕供给侧结构改革,这是2017年主要的基调。增加了一个农业供给侧改革的内容,这是国家在新的一年里,经济指向的新亮点。财政预算安排要适当的、适应的推进供给侧改革,这就意味着各个城市、各个省份在未来的新一年里,财政预算分配将会有相当一部分分配到跟供给侧结构改革有关的内容上。货币政策稳健中性,更加重视防控系统性的金融风险,这个我前面谈到了很多关于货币问题,外汇储备的问题相关联。

 

建立房地产市场的长效机制,这里面特别强调了对于租赁经济的培育和发展:在刚刚结束的北京市两会上,重点强调了要加快培育购租并举的房地产长效机制。振兴实体经济,有待相关政策进一步出台,其他的一些关注点,混合所有制改革,养老保险制度改革,加强知识产权保护都成为2017年中央关注的经济的重点词。再看一下市场:可以看到非常亮眼的数字,2016年塑造了一大堆有里程碑的数字,我希望所有从事房地产行业的人对这些大的节点的数字还是要有一点点的概念的。2016年全国商品房销售总额达到了12万亿,在三十多年改革开放,二十多年房地产市场,十五、六年商品房发展历史中都是空前的。

 

另外一个比较大的数字就是销售总面积达到了15亿平方米,超过了一个人一平米,仅商品房的交易额这一项就占到了GDP的20%,2016年全国商品住宅,如果仅看住宅销售金额达到了10万亿,销售面积13.7平方米,全国人均购买住宅一平米,城市人口人均购买住宅1.82平方米,我们按照正常的商品房市场的正常的衍生值是1.2平方米,大约有了0.6平方米多的超额。这个超额意味着我们对市场的透支以及货币没有地方去,特别是老百姓的个人储蓄没有地方去,基本上超额的都投向房地产。目前中国住宅的估值已经接近了美国全国的总估值,34万亿美金,美国住宅总估值37万亿美金。这里面主要的重点估值还是来自于北上广深。

 

我们再看一些城市的好玩的数字,全国GDP排名前31名的城市普涨,深圳涨幅29%,超越了北京、上海和广州,强二线里面排名第一的是苏州,还有天津,可以说一举翻身,成为了全国最亮眼的城市,我们还看到成都、杭州这些都是涨幅很明显的。强三线城市里面东莞最明显,达到45%,东莞的经济结构和产业结构是三线城市里面最优秀的,人均可支配收入也是最好的,也是被深圳的挤出效应很好的恩泽和覆盖了。再看GDP排名前31的城市,千万级豪宅的情况,一千万价格里面的过去一年里面成交的活跃度,这里面增长最大的就是济南,虽然只有93套,但是以前绝对是零,而且可能还是负的。上海、北京、广州都是居于高位,深圳特别有意思,房价涨的很高,但是千万豪宅涨的不是那么多。三千万级的豪宅量中,上海一个城市等于北京和深圳的总和,上海已经全面的趋近香港,大家非常认同,不认为有什么奇怪。五千万级的豪宅的数字更值得看一下,北京、上海、深圳三个加一块,基本上占了绝大多数,当然了还有广州。2016年的土地市场:全国前三百个城市土地市场整体供应维持低位,供应能力不足,一线城市缺地已经成为了明显的现象,房企规模快速扩张推动企业进入二线城市,二线城市的土地出让金大涨了70%。

 

城市的新房市场容量方面,一线城市除了广州都触及了天花板,接下来看看武汉、天津、重庆、长沙、青岛、佛山、郑州,下一个可能就是南京,这些城市都在市场容量方面跻身第一量级,1500万到3000万平米的量级。总体全国GDP排名31的城市的库存大幅度的下降,基本都不高,都在五到八个月左右,上海好象只有两、三个月的样子。只有东三省库存仍然很高,沈阳现在还是十七个月左右的库存。一线城市商品房市场份额集中度进一步提升,无论是成交面积,成交金额,几个城市就占了全国的11%和27%。

 

再看城市跟企业:二三线城市更多的是依赖固定资产投资拉动经济增长,三线城市当中,东莞的经济结构最好,固定资产投资占GDP的比重23%,一线城市普遍都比较好,北上广深慢慢的都转向了服务业,第三产业,科技业拉动的经济增长。

 

居民购买力方面:除了北上广深,苏州、杭州、无锡、宁波、南京属于高量级,天津、武汉、长沙、济南快速追赶,东莞成为三线城市之最。政府财政能力方面,我们看到哈尔滨、大连的一般财政收入还在下降,政府财政能力继续削弱,那些好的能够带来财政增长的企业还在流出。

 

在销售数字上,500亿以上的企业全国21家,未来千亿企业成为主流,也出现了一些超级航母,恒大也是首次取代了万科成为全国房地产最大的企业,三家公司进入了3000亿俱乐部,有三家公司接近2000亿,有三家公司宣布了自己的万亿愿景,这些都是让人觉得难以想象的。

 

刚才朱灿谈到了体验,这会是未来城市里面非常重要的内容,体验经济带来非常重要的思考,就是未来的消费者是谁,未来的消费者是什么样的,什么取向的,这里面有几个非常关注的问题,来源于房子是不是唯一要用来买的,房子的使用权和如何使用它,如何让房子变得更能够产生消费意义,成为我们下一个时期非常重要的话题。

 

这个话题之后也会引发很多的新经济模式的产生,而这些新经济模式里面也会诞生很多很优秀的新经济、新消费的独角兽公司,或者百亿、千亿的公司。最近召开的北京市两会上,很多的代表委员也跟蔡市长表述,除了卖土地和房子,租赁会成为城市又一个大的GDP来源,租赁经济如何变成城市的GDP,这里面跟城市的管理很有关系,比如说机构化比例提升,大型的中介机构管理等等日趋完善,政策进一步倾斜,鼓励这些企业起来,租赁的费用包括税收很快纳入到政府的GDP财政里面。我们说未来的十年,我们的租房市场的租金总流量,总GMV接近三万亿,参与租赁人口2.3亿人,2030年租赁的总收入达到4.6万亿,租赁人口将近3亿人,必须要理解,下一个阶段的消费人群的趋向,他们逐渐从功能性消费的需求转向精神性消费的需要。比如说这个体育场,当时建的时候,谁也没有想到今天变成昆仑决的重要的转播基地和赛事基地。这样的赛事和关注这样的赛事在过去经济问题没有解决的时候,根本谈不上对这些精神性消费的需要,所以消费升级真正的核心就是从功能性消费再向精神性消费的升级。

 

今天下面在座的各位,很多80后,包括90后的新同事,你们回顾一下自己,你们对城市消费的需要,很多人摆脱了基本的生活需要,越来越追求精神消费的需要,这就是未来城市很大的商业机会所在。未来的城市改造,城市再造以及持有性物业经营过程中要特别关注精神商业的发展,这里面有三个元素,消费模式、精神需要,以及空间的组织形式和空间的再造。这三点会是非常非常值得新兴的房地产管理、不动产管理企业需要学习的知识和能力。提到几个需要关注的要素:未来的功能性消费,精神性消费变化的趋势是全球商业变革不可逆转的大趋势,这是由移动互联网和数据时代推动下产生的必然的结果。在这样的结果里面,未来的精神性商业时代当中的成功企业,很有可能会诞生出一批比今天功能性商业时代里面更加优秀和更加可持续发展的公司。如何把自己变成一个能够适应精神商业时代的一家成功的企业,你必须具备一系列独特的能力,我们必须打磨出自身品牌的精神内核,打造具有穿透力和凝聚力的品牌IP,今天产生了林林种种新的产业和新的房地产+的内容,Airbnb和WEWORK,优客工场,YOU+公寓,这些新产品都在新经济形势下,满足人们的需要。

 

这个话题也讲给物业管理公司的同事们,你们要关注业主的变化,他们更重视链接、互动,人和人之间的感觉,不是你管好保安,扫干净地就可以管好他们。我们也从联合办公里面研究了什么东西可以成为有价值的超级IP,也希望产业地产的同事们理解真正好的园区或者一个小镇,必须要具备这样的一些能量,比如说独特的内容能力,企业的势能,这些企业能不能跟你产生流量互动以及流量能不能帮助你产生新的价值?

 

前面讲了四个部分里面提到了六件事情:经济,2017年国家预测GDP增长6.6%,国内的经济逐步从底部走向复苏,下行压力仍然很明显。金融,美元继续走强,人民币贬值尚未结束,我们有必要关注货币的流动性和国家的政策对房地产的影响,部分的行业资金趋紧是概率很大的事件。市场,2016年对市场快速的透支,房地产调控政策以地方为主,高价值的二线城市,限购限贷限价都会成为主流。企业,企业集中度快速的提升,企业的并购时代已经到来,一线城市和二线城市的存量时代已经到来,靠销售做增量的时代即将结束。住房的租赁时代即将崛起,尤其共享经济将在未来的几年内迅速爆发。

 

再回头来看看我们自身,鸿坤集团2016年经过全体的努力,复合增长率累计达到43%。过去三年,增速跑赢了全国百强企业的水平。我想我们一步都不能放松,一天都不能喘息,在今天庆祝之后,明天就要披挂上阵。非常高兴今年我们做了土地的布局,非常令人期待。我们也看到了亿润投资在过去的新业务和新兴业态的投资里面取得了骄人的业绩,在天使投资,风险投资的众多竞争当中,过去的2016年,亿润投资异军突起。

 

今年主题是“蜕变”,这个词非常哲学,蜕变不是简单的变革,也不是提升这么简单,蜕变是化茧成蝶的过程,是新的形态的产生,是一家公司新状态的产生,从一个爬虫变成有翅膀,可以高飞的同类,但是非常不同形态的过程。蜕变需要每个人从思维意识上,从反应速度上对时代,对外围环境做出反应,我想我们才可以完成蜕变。

 

谢谢各位!

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