2016-02-05
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以下文字全部来源于毛大庆先生在鸿坤地产2016年会上的主题演讲，货真价实的前瞻性行业分析和重磅内部经营资料，我们友情提示大家：转载需要回复本公众号留言，获得许可的哦！
今年年会的主题是“创业、分享、前行”，我认为这三个词选的非常好。我选择用“一片孤舟”作为我今天报告的扉页，来表达我对于创业的切身理解。作为创业公司的CEO，永远不能够去计算成功的概率。创建公司时，你必须坚信，任何问题都有一个解决办法；而你的任务就是找出解决办法，无论这一概率是十分之九，还是千分之一，你的任务始终不变。创业路上有害怕，但害怕并不代表没有勇气，真正的行动才是最重要的，一个人究竟是英雄还是懦夫，由行动决定。以创业的心态、分享的思维、脚踏实地的行动，去赢得2016、赢得未来。
第一篇 趋势篇
我用“四新一老”来概括我对当今中国经济、地产行业的理解：经济新常态、政府老政策、行业新挑战、企业新业务、金融新格局。
经济新常态：上周，索罗斯在达沃斯论坛公然唱衰亚洲货币，唱衰中国经济。对于中国经济的走势，主流共识应该是未来3-5年中国经济增长呈L型，需求侧见底，但供给侧未见底，增速换挡从快速下滑期步入缓慢探底期。L型是一种弱平衡，供给侧改革是成功实现经济增速换挡的关键，而房地产仍是支柱产业。
政府老政策：供给侧去过剩产能，调整产业结构；而需求端，为企稳房地产投资增速，作为缓冲经济增速下滑的安全垫，货币宽松将持续。
行业新挑战：溢价低、地价高，前后夹击形成孤岛效应。我们都知道，在政策的驱动下，2015年的销售市场回暖，商品房销售额创历史新高，达8.7万亿，同比增长14.4%，大大超出预期。但是，资产明显溢价的城市（上涨3%）仅有10个，主要为一线城市及周边链接区域；然而地价涨幅却在2倍以上，售价与地价的两面夹击，形成了行业孤岛。同时，在2015年销售创世纪的前提下，地产行业受库存与地价的双重禁锢，投资增长动力缺失，投资增速持续走低。2015年全国房地产开发投资9.6万亿，比上年名义增长仅1.0%；2015年，房地产开发企业土地购置面积2.28亿㎡，比上年下降31.7%，土地成交价款7622亿元，下降23.9%。新开工低位徘徊，房屋新开工面积15.4亿㎡，下降14%。
孤岛效应背后的逻辑：目前的中国资金很宽裕，多的像天上的云彩，但云彩降落为雨的话要附着实业。2015年12月末，广义货币（M2）余额为139.23万亿元，同比增长13.3%。去年四季度国家稳增长的力度加大，货币供应量增加较快，市场流动性总体宽裕。孤岛效应是挑战，也是机遇，宽松的融资环境，要求我们以投资人视角，提升自我估值，吸附低成本资金；同时，在投资和市场分析上要更加聚焦，更加细分，在顺应趋势的基础上努力，将会事半功倍。
企业新业务：转型，再创业。2015年可谓是地产企业转型井喷的一年，行业竞争越来越激烈，风险高，利润低，大多数房企多元化其实都是“被逼的”。但是创业维艰，曾经沧海难为水，做惯了房地产的企业今天进入其他行业，也存在一定风险。我们根据传统地产业务收入占比，把转型企业分为了这样几类：1. 地产延伸业务，地产业务还占到70%以上，从传统住宅、商业办公拓展到社区、度假、养老、物流、园区；2. 多元化，实行地产+，传统业务在50%左右，涉足基金、股权投资、医疗、环保等；3. 有地产占比小于30%左右，实行业务协同、有节奏转型的；此外，还有业务协同、彻底转型的，完全退出地产。从投资人角度，我们比较看好的4类房企：1. 借助多种金融渠道实现混业经营，获取各类金融牌照、搭建金控平台的房企；2. 转型智慧医疗/互联网医疗以及医疗美容产业的房企；3. 地产后端服务提供商；4. 具备转型预期的国资背景园区企业。
金融新格局：直融提速、金融化。除转型、多元化发展外，房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的又一亮点。这一年房地产行业的金融创新动作非常频繁，一个以房地产为核心，金融业等多业态协同作用的发展格局正在形成。
第二篇 业绩篇
我用“增长、创新、转型”来概括2015年鸿坤地产集团的经营情况，地产开发公司实现了大幅业绩增长；物业公司业务与合伙人机制创新；商业公司顺利转型、运营生态创新；产业明确定位、运营模式并在招商能力上提升；以上均助力鸿坤地产集团在转型的路上坚定的迈过了开局年。
鸿坤地产集团下属开发公司，2015年销售额较2014年增长54%；回款额较2014年增长65%。
2015年公司在施工、新开工、竣工交付面积与2014年持平，源于今年公司对“去库存”、“控节奏”的高度重视和针对性落地，开销比、供销比、库存去化率等指标的监控和运营节奏的合理排布，使得公司在销售额大幅增长的同时，项目运营节奏也控制更加合理、有序，降低了资金占用成本，为2016年从容布局奠定了基础。
2015年，地产开发公司大五环、大七环战略布局4地块，为公司业绩的持续增长提供了保障。且涿州码头项目开启了地产基金化运作模式，加大了杠杆，为大七环战略布局提供助力；同时，对开发管理水平提出了更高的要求，做的好了，资金没问题，管理溢价和品牌溢价也统统都有。
商业运营生态建立、创业框架确立：以多业态、多功能为基础发展鸿坤商业衍生体系，以西红门为模板，逐步形成有持续生长能力的社区分享中心，与各产业协同发展，践行创新型城市运营商的战略定位。
商业成立商业资产管理公司，公司合伙人化，商业项目采用委托运营管理模式，独立运营公司核算体系搭建完成，为商业的运营生态健康发展提供了机制保障，也为2016年正式启航打下了坚实的基础。
产业突破：我们致力于打造国内最有影响力的领先的、高端产业园区的资产管理者。产业投资发展公司深知作为产业园区的高端资产管理者，其立足之本在于产业招商、运营能力，而招商能力的最核心的体现则在于前置招商能力，现在我们方向明确了，下一步就是脚踏实地的行动。
2015年在招商上，产业确实有一定的突破，引入了一些龙头企业，如北京四板市场企业孵化培育基地、长江传媒等，也实现了首单定制销售，很有突破。
鸿坤物业：2015是物业“左右逢源”的一年，传统业务超额完成目标，甚至出现了超额正利润；创业创新方面也是一马当先，可圈可点。4个月的时间完成了合伙人机制从提出到发布，效率之高，让我们看到了创业公司、互联网企业的精气神；社区金融、青年公寓等新业务的开展也是毫不逊色，值得其他公司学习借鉴。
说完鸿坤地产集团下属的各个独立公司，不得不提2015年我们的产业协同，2015年是集团产业协同提出的元年，各产业板块积极响应，通过共享各自手头的资源或服务需求的外包，为其他产业提供一些发展机会，助力对方成长的同时，也为自己提供了便利。例如：西红门创业大街、大七环配套等方面，各产业版块或共享自己的专业能力，或提供专业服务配套，作为集团的有机组成，大家为产业协同效应的产生做出了贡献。
第三篇 展望篇
言简意赅，我对大家2016年的期许是：再创“新”、“高”。在保持现有业务增速的同时，在顺周期里实现创新、转型，在发展中解决发展的问题，突破发展的目标。
地产开发公司：2016年，地产开发公司对自己提出的要求是：利润为王，稳增长、促协同，助力地产集团转型。地产开发作为传统业务板块，要转型、要升级，但首要的还是要稳定增长、促进协同，帮助整个鸿坤地产集团实现顺利转型。为实现这一目标，地产开发公司在以下几个方面重点关注：增溢价、降成本、优结构、强项目、促满意。
增溢价：第一，精装策略的稳步推进，需要明确标准和打法。第二，增加其他经营收入，尤其是重复性收入如管理费、服务费收入的比重。第三，在项目运营策略、定价策略上建立品牌优势。
降成本：第一，确定不同品类不同业态标准及成本控制限额，只降不影响效果的成本。第二，将项目无效成本转化为利润。第三，强控责任成本，从全周期、年度维度，从成本、费用、税费维度，从项目、职能条线维度，全面推进责任成本指标分解，同时配套以激励机制，实现真正落地。
优结构的目的是转型、提利润。第一，收入结构：围绕开发链条，增加其他经营收入，开发存量客户和新业务；第二，成本结构：基于品类划分及公司核心竞争力，确定建造标准及成本限额；第三，开发结构：积极探索创新拓展模式、融资模式。
产业投资发展公司：独立运作、专业发展，打造产业链、挖掘赢利点。以独立核算机制为基础，划小核算单元，通过合伙人机制的建立，实现产业的独立运作。同时，通过开发管理、运营管理的“轻重并举”、“双轮驱动”，实现产业链全覆盖，全面挖掘赢利点。但需要指出的是，产业的核心能力仍在“招商、运营管理”。
探索产业基金模式：我在第一部分“趋势篇”已经提到，2015年可以说是地产基金突破性发展的元年，而产业地产必然要挂钩金融，产业基金的研究与落地势在必行，我们要打造产业金融新格局，破解产业地产低周转难题。
商业资产管理公司：打造持续生长能力的社区分享中心，以多业态、多功能为基础发展鸿坤商业衍生体系，将西红门打造为模板。资产管理方面，落地资产管理委托模式，以机制促效益，提升资产管理能力。业务拓展方面，现有业务单元的复制扩张。重构价值，新项目获取与投资机构合作，以资产管理者创造价值。创业创客团队的打造，支撑商业资产管理公司战略转型。
物业公司：物业2016年关键业务举措包括：1. 全面扩大合伙人队伍：在现有执行合伙人基础上，扩大执行合伙人队伍，加入职能管理合伙、业务合伙。2. 2016年将以西红门为据点，进行内外向全面理财推介，提升物业赢利点。3. 转为“一体两翼”多元发展模式：改变经营结构、增加物业盈利点。4. 搭建工程服务平台，树立鸿坤特有工程服务品牌“鸿师傅”，走到市场中去。
文化旅游发展事业部：文旅是公司新的战略板块，2015年围绕集团创新型运营商的战略定位，在产业运作模式上做了很多有益的探索，形成了产旅城融合、轻资产运营模式；2016文旅要在新模式落地上实现突破，实现实体项目的落地，在实践中积累经验，形成复制。
2016年，希望大家扮演好这样几个角色：企业战略的执行者，企业文化的传承者，企业变革的推动者，沟通平台的构建者，管理效益的承载者，团队力量的凝聚者。我想说：奔跑吧，创业者；最美的风景，在路上！
最后，我想借用《在路上》这首歌的歌词，结束我今天的报告：为不安分的心，为自尊的生存，为自我的证明，路上的辛酸，已融进我的眼睛；心灵的困境，已化作我的坚定。在路上，在鸿坤，再创业，我们携手出发！谢谢大家！
鸿坤地产集团高级合伙人、执行董事 毛大庆
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